土地资产证券化的国际借鉴

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1、万方数据他山之石Cl翦NA￡，A麓

2、》口莫晓辉土地资产证券化的国际借鉴不动产证券化是未来金融发展的重点1990年诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授通过实证研究和逻辑推导断言：sF动产证券化是21世纪世界金融业发展的重点之一，不动产证券化将是金融业结构变化和金融工具创新的主要内容之一。不动产具有不同于一般资产的显著特性：资产专用性强，须单独定价，导致在交易过程中必须借助于中介机构，不但耗时费力，且转移手续繁杂，交易费用高，流动性差。而且，不动产投资的周期长、规模大、收益高，对经营者的专业性要求高，这些都是中小投资者难以涉足的主要原因。证券化可以有效地体现不动产的价值，将不动产的收益和风险最大可

3、能地分散化。证券可以在二级市场上自由交易，不动产的流动性大大提高。而且，不动产位置固定的天然特性极大地增强了融资的信用等级，可以明显地降低融资成本。进一步分析，不动产项目一般分为开发阶段(construc—tionphase)和所有阶段(permanentphase)，开发阶段为短期，所有阶段为长期。在资金的筹措上，把开发阶段的融资称为开发融资，债务形态的如开发贷款，股权关系形态的如合资入股等。把在所有阶段的融资称为持久融资，债务形态的如持久贷款，股权形态的如分割权益。不动产证券化是一种关于项目所有阶段的新型不动产金融，即以某一项地产或其他不动产的未来的现金流为基础发行证券。不动产证券化是资本

4、市场运作的一种重要思想，也是多种资本运营方式的综合运用，根据不动产种类的不同以及证券形式的不同，不动产证券化可以具体分为很多种形式。根据不动产种类的不同，不动产证券化包括房产证券化、土地证券化、市政基础设施证券化、体育运动设施证券化等。根据证券形式不同，不动产证券化可能以市政债券、土地债券、地产投资券、信托受益凭证、产业投资基金、不动产支撑证券、所有权类凭证等多种形式出现。国外不动产证券化的主要模式美国不动产证券化42房地产投资信托(REITs，RealEstateInvestmentTrusts)的概念起源于19世纪60年代，二战后，对于大量房地产所有权益和抵押贷款的强势需求，促进了REIT

5、s的蓬勃发展。1960年，美国颁布相关议案，免除了REITs的所得税纳税义务，REITs不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，REITs逐渐被公认为是具有投资媒介性质之导管体的机能，从80年代开始再次回升，资产量不断增长，2000年达到1400亿美元的规模。从REITs的形成和发展及其所起的作用可以看出：第一，R．EITs是以占有性不动产权的投资而产生的现金流为基础的；第二，REITs可以将不同类型不动产权的资产加以重组，为投资者实现较为稳定的收益水平；第三，REITs与不动产原始权益人之间通过收购等行为实现了“真实销售”，从而做到了风险隔离。美国R_EITs根据资金投向不同，可分为股权信托

6、、抵押信托和综合信托三种基本类型。股权信托——以现存房地产或即将开发的收益型房地产作为收购、投资对象。通常，房地产拥有人可以与信托公司或投资银行共同组建PElTs，并通过向公众发行受益凭证来募集资金，之后就可以利用所筹集到的资金去购买该拥有人的房地产。根据投资者持有的受益凭证与证券化房地产的关系，可以分为空白信托、购买或规定信托和混合信托。空白信托是指投资者事先不知道具体的房地产投资对象，凭借对发起人、托管人信誉的充分认同而购买信托凭证，信托的经营管理工作由独立的承包商承担。空白信托由于投资对象魄灵活性而具有较强的应变能力，有利于投资者获得稳定的投资回报。购买或规定信托是为购置特定的房地产而组

7、织的信托。这种形式的优点就在于潜在投资者可以获得有关被购置房地产的详尽信息，便于投资者监督。混合信托则是两者的综合。此外，还有其他一些分类方式。如，以购置房地产时是否会使用债务手段，可分为杠杆R_EITs与非杠杆PElTs；以是否明确信托期限，可分为有限寿命与无限寿命PElTs；以是否限定受益凭证的总股数和投资总额，可分为限额与不限额REITs等。REITs可以参与合资的房地产开发活动，这能够为万方数据股东提供比其他类型的R_EITs更高的回报率，但建设期和招租期的风险较高。此类R_EITs筹集的资金用于开发商和1LEITs组成的合资企业，根据工程进度分阶段进行投资，多余的发行收入投资于其他临

8、时性项目。R卫ITs还可以以土地的购买——回租的方式来参与开发项目，即REITs购买开发土地，同时将其租赁给开发商，REITs从租赁活动中获得收入，投资者按一定比例获取房地产的收入。抵押信托——抵押贷款房地产投资信托与股权信托最大的区别在于前者不拥有对房地产的所有权，它们所拥有的是以基础房地产为抵押品的抵押贷款合同，其收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷