昆明百富琪商业广场招商方案

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1、百富琪商业广场招商方案孔雀东南飞，百富琪打造东南时尚消费圈！2006.07.12原动力地产顾问7/22/20211原动力地产顾问对于本项目商业的理解项目定位时尚消费圈东南城市区域商业中心商业形态住宅商业群楼内街式小商铺区位环境城市东南次中心进出城快速交通枢纽区域商业中心缺失业态规划时尚购物休闲娱乐商务消费销售方式产权分割返租三年7/22/20212原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解高销售率较短的销售周期较高的投资回报通过高销售率形成市场热点高利润率较低的开发风险理想的销售价格7/22/20213项目可开发方向时尚消费功能休闲功能本项目可能功能界定购

2、物功能百货商场/超市时尚消费餐饮休闲娱乐小型shoping-mail7/22/20214项目资源因子分析与项目功能定位表影响因子百货时尚消费休闲娱乐项目具备情况对地段及昭示性的要求外部因素高较高一般位于环城南路与春城路交叉口，东南区域核心地段，昭示性良好对公共交通的要求高高一般交通条件优越对噪音控制的要求一般一般高临靠环城南路，会造成一定的噪音污染对自然景观的要求一般一般高周边无自然景观对建筑装修档次及配套设施的要求内部因素高较高较高尚未动工，伸缩性大对公共休闲空间的要求一般较高高公共空间较少对管理服务的要求较高一般高尚未确定，可灵活安排营运及管理购物

3、功能>时尚消费>休闲功能7/22/20215项目定位的两个方向餐饮休闲时尚消费定位方向1定位方向2本项目定位方向3百货超市7/22/20216序号项目特性购物商场适应性得分时尚消费适应性得分休闲娱乐适应性得分位置本项目位于环城南路与春城路交叉口、东南区域核心地段。比较适应，区域辐射性好。但路宽车快不易聚人气。2比较适应，区域辐射性好。3影响不明显3区域功能住宅区、商业商务配套区.生活配套逐步完善中，周边商业的发展会使需求不断放大。区域商业中心缺失，前景好。3区域商业中心缺失，前景好。3本区域内未形成有规模的休闲业态，空间与风险并存。3交通配套项目东南区

4、域交通可达性较好，但公共配套不足.对公共配套要求高，条件匮乏。2条件相对匮乏2公共配套影响不大，但停车条件不足。3昭示性三面临街.展示面大，商业昭示性强：利于吸引人流。强烈的昭示性是零售业的必须4有利于吸引年轻人流4昭示性强，有利于吸引商务和游客消费。4环境周边公共环境及轶序较差.影响商业环境及消费档次。2对年轻消费者影响不大3负面影响大于正面影响。2项目特性与功能适应性比较分析7/22/20217序号项目特性购物商场适应性得分时尚消费适应性得分餐饮休闲适应性得分景观周围无自然景观资源和公共休闲活动空间影响不大3附加值作为较为明显，项目无优势。2景观附

5、加值非常明显，项目无优势。1噪音春城路、环城路车速快，汽车噪音较大。影响不大3对噪音不太敏感2对噪音非常敏感1消费人群居民及上班族较多，旅游及商务人群较多。周边居民日常消费品需求明显，但总量不大。2年轻上班族较多，但和平商圈比较近，影响较大。2旅游及商务人群较多，需求较旺。4价格片区内无综合商场，缺乏销售参照物。百货业售价较高，但市场相对饱和、同质化严重。3市场潜力较大，商铺规模小易于销售，但市场总量小竞争激烈。3区域内市场需求大，但商铺规模大单价低且不易销售。2租金片区内无综合商场，缺乏销售参照物。租金较高，招商相对容易。3租金较高，招商难度较大。2

6、租金较低，招商难度大。1合计272624从项目自身条件角度分析：百货超市＞时尚消费＞餐饮休闲项目特性与功能适应性比较分析7/22/20218项目区域分析小结从区域市场空间分析餐饮休闲＞购物＞时尚消费从项目特性分析购物功能＞时尚消费＞餐饮休闲从区域人流结构分析上班族＞旅游商务＞居民过境人流＞周边居民项目定位建议：1、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套；2、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休闲为补充。3、充分考虑区域消费群和目标顾客夜生活需要，填补区域商业夜场空白。7/22/20219目标顾客消费行为特征分析上班族追求时尚随

7、机性强重复频率高购买力较强游客追求新奇随机性强停留时间短购买力较弱商务客追求品味品牌忠诚度高重复频率较高购买力强居民追求实惠规律性强超市购物为主购买力较强建议：1、项目整体目标消费者重点针对商务项目消费和城市白领即写字楼上班族，以游客和居民消费为辅。2、项目应充分规划商业及商务配套，如停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。7/22/202110项目定位小型shoping-mail区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合商业中心。四大价值点区域购物中心；区域商务休闲中心；区域时尚消费中

8、心；最大限度的业态整合打造复合商业中心。项目定位7/22/202111项目定位小型shopin