住宅工程质量分户验收培训讲义(I)

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1、西安市住宅工程质量分户验收培训讲义西安市建设工程质量监督站2011年5月12日第一部分关于住宅工程分户验收的几个基本问题(一)分户验收的概念(二)为什么要进行分户验收(三)分户验收的现状(四)分户验收的作用(五)分户验收的组织(六)分户验收和竣工验收之间的关系(七)分户验收的条件(八)分户验收前应做好哪些准备工作(九)分户验收使用的主要仪器、设备(十)分户验收中需要形成哪些验收记录(十一)分户验收时发现的问题怎么办(十二)单位工程竣工验收时，出现什么情况应终止验收(十三)什么是影响主要使用功能的质量问题(一)分户验收的概念住宅工

2、程质量分户验收（以下简称分户验收）,是指住宅工程在按照国家规范要求进行单位工程竣工验收前，由建设单位组织监理单位和施工单位对每户住宅及单位工程公共部位进行专项检查验收。(二)为什么要进行分户验收1.建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，施工质量的一致性差。2.现行国家规范采用抽样检验的方法，抽样检验就可能存在生产方风险和使用方风险。也就是说存在合格产品被拒收或不合格产品被误收的可能性。对最终用户来说，虽然经过抽样验收合格，但碰上不合格的住

3、宅，实际上就承担了100%的风险。(二)为什么要进行分户验收3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题无明确界定（如室内空间尺寸），对于有些质量问题无统一的检查规定（如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等）。而这些问题往往会引发住户投诉。4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问题。(二)为什么要进行分户验收5.一些建设、施工单位质量意识不足，对于住宅工程出现的质量问题处理不及时、不彻底甚至推委。一些关于住宅质量问题的经济赔偿往往难以到位。因此

4、，使绝大部分质量问题在工程验收前得到处理是很有必要的。可以说，实行分户验收对于提高住宅工程质量水平，构建和谐社会很有意义。（三）分户验收的现状从2005年3月1日在北京朝阳区开始对136个住宅工程进行一户一验的试点开始，分户验收陆续在各地得到推广。目前，很多省市如北京、江苏、宁夏、湖南、天津、太原、长春、大连等都已开展分户验收工作。总的来看，分户验收是人心所向，大势所趋。陕西省建设厅在2010年12月下发了《关于分户验收。。。。。》，分户验收在我市也全面开展。(四)分户验收的作用1.质量责任更加明确，质量意识明显增强分户验收的质

5、量状况与验收小组人员的责任直接挂钩，由验收人员签字分户验收记录成为追究验收过程中弄虚作假行为的有效依据。因此，参与验收的建设、施工、监理、物业等人员的责任心会明显增强，会更加注重事前预控、过程控制。可以说，分户验收促使施工单位努力提高施工质量，监理单位严格进行验收，强化了源头质量的监管力度。2.质量通病有效防治，住宅质量明显提升通过分户验收的全面推行，很多原来按比例抽查不易发现的质量问题得以充分暴露，质量通病防治效果在落实分户验收中得到了保证。从已实行分户验收的省市的经验来看，分户验收使监督验收过程中发现的需整改问题大幅下降，使

6、得住宅工程质量问题在交付住户前降至最低。(四)分户验收的作用3.质量投诉明显下降，满意程度明显提高根据已实行分户验收省市的经验，随着分户验收实施的不断深入，住宅工程质量通病得到有效遏制，涉及住宅工程观感质量和使用功能的投诉下降显著，南京市实行分户验收后用户投诉同期同比下降近80%，群众满意度日益提高。(五)分户验收的组织分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与，按专业划分分户验收组，已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。验收组成员由下列人员构成：1.建设单位：建设单位的相关负责人、各专业

7、的工程管理人员；2.施工单位：施工单位的工程项目经理、技术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；3.监理单位：监理单位的项目总监理工程师、各专业的监理工程师；4.物业管理部门：物业管理单位的项目经理、各专业的物业管理员。（六)分户验收和竣工验收之间的区别分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同。1、验收主体不同分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；（六)分户验收和

8、竣工验收之间的区别2、验收对象不同分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收;3、验收作用不同分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；（六)分户验收和竣工验收之间的区别4、验收内容