酒店收益测算报告与租金探讨

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1、奥林春天3期酒店式公寓收益测算报告及租金探讨一、产品统计分析按照现有的酒店规划，故此方案以3—18层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14套/层×16层=224套套房按：1套/层×16层=16套共计240个房间。面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期整体销售均价按照暂行计划：6500元/平米单套主力价格范围：20.3—21

2、.8万平均21.6万左右三、酒店经营预算（一）房间实收价格标准（15年平均实现价格）：单间120元/间/天标牌价：128—158元/间/天套间160元/间/天标牌价：188—218元/间/天（二）年营业天数：365×70%=255天（三）年营业额：255×120×224套标间+255×160×16套套房=7507200元。（四）酒店年经营净利润：毛收益7507200×50%净利润=3753600元。四、酒店总销售额（一）总销售面积总计销售面积：约12237.76（平米）（二）总销售金额12237.76

3、×6500元/平米=79545440元五、销售模式及酒店经营收益分析（一）销售模式超低首付（送卡）购房+第一年租金一次性返还+15年递增式租金收益超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP现金消费卡。按一套房21.6万计算，首付10.8万，送6万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。）第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。15年递增

4、式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下：第1—3年：年回报5%；租金约26.8元/㎡第4—6年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡第7—9年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡第10—12年：年回报8%；租金约43元/㎡第13—15年：年回报10%。租金约53.6元/㎡（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/均价×户型面积，即年回报率=租金×12/均价）15年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证15年收入，够了。（二）公司收益

5、分析目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/㎡的情况下，即年均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这0.5%的租金。同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/㎡，即年回报率在4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：前15年内我公司需要承担的租金额：总销售金额79545440×0.5%=397727元（酒店接受35元/㎡的情况，我们仅需要付出40万的成本）79545440×2

6、.4%=1909091元（酒店接受25元/㎡的情况，我们则需要付出190万的成本）同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承诺8%，计算方式一样，只需要用我们承诺的回报率减去酒店接受的回报率，乘以总销售金额即可。以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又愿意承担35元/㎡的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。因我公司不打算自行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，限制每年使用240万，需要

7、消费2400000÷138元/间/天=17391间次。而酒店正常的空置率为30%，即每年空置365×30%×240=26280间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。即便这样，全年还有将近10000的空房。在此计算过程中完全可以忽略不计。因为客户的卡是后期在酒店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。此限额最高可设置至300万。按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全额消费完VIP卡的金额。此举对于我公司没有任何成本增加和负担。（三）客户投资收益分析

8、暂按单套总价21.6万计算1、一次性付款：优惠2%，总价为30万。前15年租金收益：30×7%×15=31.5万元。将近14年收回成本下面粗略估算到未来20年的收益：16—20年预计租金收益：30×13%×5=19.5万元。（15年后租金在3060元/月，68元/㎡）20年后房屋市值：50万。20年总收益：50+31.5+19.5=101万元。继续测算20-50年的收益（这段时间距现在较长，测算价值不是很高）21—40年预计租金收益：30×18%×20=