保华广场项目营销策划方案

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1、目录市场背景P3-P80项目分析P3-P80竞争策略P3-P80项目定位P3-P80销售策略P3-P80其他建议P3-P802Ⅰ、市场背景广州写字楼市场综述广州公寓及酒店市场综述海珠区规划及发展趋势分析市场总结3项目定位前关于市场背景的思考：如何站在海珠中心区并站在2009年房地产市场思考项目的运作？41、写字楼市场综述51、成交量和成交价格分析1.1写字楼市场分析——成交分析天河、海珠、越秀成交量分列三甲从近两年的新建写字楼供应情况看，除传统的越秀商务区外，新供应写字楼基本集中在珠江新城及琶州板块，且由于新推产品主要集中在高端的甲级

2、和超甲级写字楼，带动量价齐升。6天河北商务圈珠江新城商务圈琶洲商务圈环市路商务带东风路商务带中山路商务带沿江路商务带传统商务带新商务圈传统的商务区主要集中在环市路、东风路、天河北等路段，随着珠江新城CBD的打造以及琶州会展经济的规划设计，带动起珠江新城及海珠区成为新的热点商务圈，受到市场关注。1.1写字楼市场分析——板块特征7随着CBD的打造，珠江新城以及体育中心版块的成交客户主要以金融银行的企业为主，使得该区域的金融商务中心地位得以进一步发展。天河区合并东山后的大越秀，本着“总部经济”的旗号，以及传统商务区的优势，盘活不少闲置项目在

3、售，但该区新供应产品主要以乙级写字楼为主，吸引不少中少企业进驻。越秀区专业市场众多，一直存在庞大的贸易类企业稳扎该区。而近年来“琶洲经济”的带动，更是催生出对高端商务物业的庞大需求，使其成为广州市十区当中成交面积增长速度较快的一个区，而新推写字楼主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心区并未有新推写字楼供应，未能满足市场的需求。海珠区各写字楼板块成交分析81.1写字楼市场分析——未来供应等级地段落成年份名称建筑面积(㎡)甲级天河北路2008中诚广场103000甲级天河路2008越秀城建大厦100000甲级天河路2009太古汇120000甲级

4、体育东路2008京光广场99405甲级珠江新城2008全球通大厦110000甲级珠江新城2008保利地产I6-4项目占地6800甲级珠江新城2008津滨腾越大厦83195甲级珠江新城2008富力盈泰广场135278甲级珠江新城2009烟草新大楼220000甲级珠江新城2009双子塔西塔200000甲级珠江新城2010利通广场120000甲级珠江新城2010昊源集团B27120000甲级珠江新城2010明和F1-480000甲级珠江新城2010广晟B1-6100000甲级珠江新城2010伟腾D3-3项目27200甲级沿江路2008港口中

5、心（港湾广场）——甲级环市路2008大鹏国际广场118182乙级东风中路2008粤财大厦14704乙级东风中路2008丰川大厦37677总结：未来甲级写字楼供应主要仍集中在珠江新城和天河路，使得该区域市场竞争日益剧烈。海珠区未来两年缺乏新建写字楼供应，特别是交通以及配套成熟的地段。9写字楼未来市场展望政策：国家相继出台的一系列房贷等房地产调控政策主要针对住宅市场，对商业市场影响不大，08年写字楼买卖成交量短期内将持续上扬。供求：四带三圈商务板块的发展，使新旧商务区同时也走上更新换代的步伐，今后的新推写字楼也主要以高端的甲级写字楼为主，

6、发展以高端为主流，商务综合配套齐备的物业将倍受青睐。产品：从甲级写字楼的供应来看，基本上扎堆于天河区，也就是说，未来的天河区，竞争异常激烈，而将会雄踞广州市另一高端的核心商务区——琶洲商务区，同时吸引更多的外资及内地大企业也会搬迁及选择在此设立总部，带动海珠区商务的总体发展。价格：供不应求令租金水平继续稳定上升的现象将继续在一批优质写字楼物业中出现，并催使整体租金继续保持稳定上升的趋势。然而琶洲展会的全面使用将一再带动区域租售价格的上涨。101.2写字楼产品分析——热门写字楼租售情况区域物业名称租均价（元/M2）售均价（元/M2）管理

7、费（元/M2）进驻率%天河区维多利广场￥120￥25,000￥25刚交楼金利来大厦￥140只租不售￥2995%珠江新城勤建大厦￥100￥18,000￥1095%富力盈隆广场￥110暂无售盘￥2590%富力科讯大厦￥110暂无售盘￥1795%国际金融大厦￥250只租不售未定60%信合广场￥130只租不售￥2880%越秀区捷泰广场￥120只租不售￥2899%世界贸易中心南塔￥100北塔￥80南塔￥15,000￥2898%北塔￥12,000好世界广场￥120￥17,000￥29.8098%越秀城市广场￥85暂无售盘￥1070%健力宝大厦￥9

8、0只租不售￥2893%琶洲中洲中心￥80￥18,000北￥22南￥976%保利国际广场￥120￥22,000南塔￥28北塔￥2830%启示：众多甲级写字楼采取中长收益模式——只租不售，现时市场可售的高品质写字楼较稀缺11