土地增值税税收政策要点(I)

土地增值税税收政策要点(I)

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1、土地增值税税收政策要点清远市地方税务局2010年11月1内容一、纳税人和征收范围的认定二、应纳税额的计算三、扣除项目四、申报与缴纳五、预征六、房地产开发企业清算政策七、减免税2一、土地增值税纳税人和征收范围的认定纳税义务人:所有转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。征税界定标准:转让的土地使用权是否国家所有;土地使用权、地上建筑物及附着物是否发生产权转让;转让房地产是否取得收入。3有关事项是否属于征税范围1、出售征。(1)出售国有土地使用权(2)取得国有土地使用权后进行开发建造后出售(3

2、)存量房地产买卖。2、赠与赠与中公益性、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征,其余征。财税字(1995)48号3、出租不征。4、房地产抵押抵押期不征;抵押期满不能偿还,以房地产抵债的,征。5、房地产交换单位之间换房,有收入的征;个人之间互换住房免征。财税字(1995)48号投资、联营的企业从事房地产开发的,或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,征收6、以房地产投资、联营7、合作建房自用,免征;建成后转让,征。(财税字[1995]48号)8、企业兼并中转让房地产暂免(财税字[1995]48号)9、代建

3、房不征(无权属转移)10、房地产重新评估不征(无收入)4销售新建房征税范围转让二手房直接转让土地使用权5二、土地增值税应纳税额的计算土地增值税的计算公式:应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数土地增值税的计算步骤:(一)、确定转让房地产收入额转让房地产收入额=货币收入+实物收入+其他收入6(二)确定扣除项目金额新房、旧房、土地的扣除项目构成不同(三)计算土地增值额转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余额(四)计算土地增值比率土地增值比率=土地增值额/扣除项目金额x100%(五)根据土地增值比率

4、对照税率表,查找适用税率和速算扣除系数(六)套用公式计算应纳土地增值税额7土地增值税税率表如下:级数增值额与扣除项目金额的比率(即增值率)税率(%)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分60358三、土地增值税扣除项目(一)新建房扣除项目;(涉及房地产开发企业清算,略)9(二)销售存量房产,即销售旧房可扣除(三种情况)《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)《关于土地增值税若干问题的通知》

5、(财税[2006]21号)1、能够提供房地产评估价格的,扣除项目金额为:取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格(重置成本x成新度折扣率)+转让时缴纳的税金(营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税)+其他102、不能够提供房地产评估价格,但能提供购房发票金额的,扣除项目金额为:购房金额x(1+5%x年限)+转让时缴纳的税金(营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税)+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额年限=实际拥有房地产累计月份/12注意:国税函[2010]220号文件规定:计算

6、扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。113、既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收。根据《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(2010年第3号)第一条第二项的规定:转让普通住宅、保障性住房核定征收率为5%,其他5.5%。公式:收入额X核定征收率=应纳税额12(三)转让土地使用权1、对取得土地使用权后,未进行开发即转让的

7、,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让过程中缴纳的税金。2、对取得土地使用权后投资资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税金。3、不能据实清算,符合核定征收情形的,可适用核定征收方式。13根据《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(2010年第3号)第一条第一项的规定:工业用地核定征收率为5%,非工业用地5.5%。收入额X核定征收

8、率=应纳税额14四、申报与缴纳房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产,应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报,在办理房地产权属转移前缴纳土地增值税。(《广东省土地增值税征收管理办法》第六条)15五、土地增值税的预征(一)预征的法律依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及到成本确定或其他原因,而无法据以计算

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