城中村和旧城改造拆迁补偿昆明10月

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1、房地产旧城改造拆迁补偿、售后回购回租、甲供材、合作建房税收处理主讲人陈萍生主要内容第一节开发产品收入的政策分析及运用第二节开发产品的税收政策分析运用第三节开发费用的税收政策分析运用第四节旧城改造拆迁补偿政策分析运用第五节建设方供材的税收政策分析运用第六节合作建房的税收政策分析运用第七节售后回租、回购政策分析运用2第一节开发产品收入的政策分析及运用会计收入确认，需同时满足以下5点：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额

2、能够可靠计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生的成本能够可靠地计量。3一、企业所得税收入1、开发产品收入时点的确认（1）房地产企业取得预收账款，签订合同时确认收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。房地产企业所得税处理办法.doc分期收款销售开发产品核算举例.doc4（2）国税发[2009]31号第三条房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之

3、一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。5（3）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。6（4）开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止

4、日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。72、资产租赁收入财税[2009]31号第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。无租房产税政策.doc83、出售使用过的资产收入相关增值税政策.doc营业税政策财税[2003]16号单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的

5、土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。94、政府补助收入会计处理：①与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为“递延收益”，在确认相关费用的期间计入当期损益“营业外收入”；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益“营业外收入”。10②与资产相关的政府补助，不直接确认为当期损益，应当确认为“递延收益”，自相关资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益“营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、

6、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益“营业外收入”。政府补助会计处理.doc11税收处理①有关政策1.doc②有关政策2.doc③财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理通知.doc12④政府补助收入土地增值税处理？计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征

7、用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。135、代理服务收入手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。国税发［1993］149号代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴税款）。14国税发[1995]076号代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。财税[2003]16号从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额

8、。15国税发［1998］217号物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得