城市与项目投资评价、项目的定位

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1、项目总系列课程之城市与项目投资评价、项目定位项目投资方法1、城市评价体系及技术标准2、项目评价体系及技术标准3、风险分析与投资决策21、城市评价体系及技术标准34城市研究及城市评价项目筛选与项目初判地区成本调研项目可行性研究报告项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核投资与开发周期------新项目投资管理5城市评价体系及技术标准------案例16发展部增长战略思考市场研究项目可研及获取土地线索拓展经济分析市场分析项目区域市场土地储备中心中介信息规委/规划设计院项目管理规划政策研究行业市场研究城市发展研究土地市场研究收购储备部

2、土地方/一级开发13425二线城市拓展市场交易部土地开发部城市评价体系及技术标准------案例17区域评价城市评价项目评价区域选择城市选择项目选择控制战略成本获取战略利润城市评价体系及技术标准------战略投资管控8（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门战略规划城市公司发展战略目标△▲△△△△△△区域总经理符合区域公司战略要求土地储备规划编制▲城市总经理资金筹措与运用规划编制▲城市总经理需征求区域公司对应职能部门意见人力资源规划编制

3、▲城市总经理品牌营销规划编制▲城市总经理组织架构及管理规划编制▲城市总经理城市公司战略规划报告编制▲△△△△△△城市总经理战略规划报告区域公司评审△▲△△△△△△区域总经理结合区域公司战略规划报告共同评审城市公司年度KPI确定△△△△△▲△△区域总经理季/月度经营分析会△△△△△▲△△城市总经理年度战略目标调整△▲△△△△△△区域总经理城市评价体系及技术标准------业务决策分判体系9（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门决策签约项目

4、投资决策评审会△▲△△△集团区域公司相关人员参加获取土地▲区域总经理土地移交▲城市总经理城市评价体系及技术标准------业务决策分判体系10项目决策的两段论：城市层面------项目层面投资效率提升指标的标准化统计口径的统一数据来源的权威性城市评价指标体系逻辑体系严密集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致便于横向比较子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复城市评价体系及技术标准------评价体系操作流程11候选城市原始数据城市评价指标体系候选城市评价指标纵向比较分析城市评价指标体系城市评价指标参照系横向比较分析已进入城市

5、原始数据候选城市的评价城市评价体系及技术标准------评价体系操作流程12城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准一、城市市场趋势评价指标(1)新开工面积/施工面积(2)施工面积/销售面积(3)预售面积/批准预售面积(4)房地产开发投资额/固定资产投资额(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅(7)投资性购买所占的比例(8)房价收入比(9)新建商品住宅空置率(10)租金/价格比(11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅(12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄

6、余额）增幅(13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额(14)个人购房信贷比13二、市场趋势预测定性指标(1)产业结构特征(2)民营经济发展状况(3)房地产开发水平(4)未来城市规划及重大建设项目(5)地方政策导向(6)重大城市活动(7)重大经济发展机会城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准14市场趋势综合判断市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断趋势主指标--1趋势主指标--8趋势次指标--6趋势次指标--1定量判断定性+定量定性判断城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价核心要素城市市场趋势

7、判断决策程序15三、运作可行性指标(1)城区面积(2)常住人口(3)人均GDP(4)商品住宅年销售面积(5)商品住宅年销售额(6)土地机会(7)政府配合效率城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准三次产业划分范围如下：第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，

8、水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。16城市选择决策体系市场趋势综合判断运作可行