物业管理法律纠纷与风险

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1、物业管理法律纠纷与风险规避劳动合同法带来的法律冲击强制性签订无固定期限劳动合同规章制度不可片面制定，须与工会协商不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本试用期限制严格，违法试用要付赔偿金违约金法有限制，不得自由约定劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本强制性购买社会保险劳动合同中必须签社会保险条款，社会保险条款是劳动合同的必备条款违法辞退员工，应加倍支付经济补偿违法劳务派遣，用工单位风险增加物权法带来的法律冲击有利的方面：重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区

2、分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容不有利的方面：限制了业主大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分、共有部分界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、

3、地役权的内容粗糙不明晰不动产所有权的构成建筑物区分所有权的构成业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》

4、的“双过半”《物权法》的“新双过半”业主与非业主使用人身份界定业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定业主总人数产权证书拥有者未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实际交付者夫妻共同财产

5、办理了产权登记业主业主身份类别没有办理产权登记夫妻个人财产没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分管理人业主业主大会业主委员会政府主管部门及相关部门管理服务人物业管理公司管理服务

6、人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题共用部分之存在是物业管理存在的前提基础专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己负责共用部分——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙

7、体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之空间说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场

8、所、空间、设备、设施住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位一般共用部位包括：住宅的基