《三亚楼盘点评》ppt课件

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1、三亚楼市点评一、宏观市场二、个案点评三、小谈三亚一、宏观市场1、三亚是海南最南端的国际热带滨海旅游城市，面积1919平方公里；海岸线长209公里；共有19个海湾和40余个大小岛屿。2、常驻人口49万。（原住民和常驻人口）3、支柱产业为旅游业，旅游过夜人口2002年2781861人次，2003年300多万。三亚简介空气质量位居全国第一，世界第二；长夏无冬，全年平均气温8度；全年海水温度25度；被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市”；人均寿命80岁，位居全国之首，高于全国平均寿命10岁；三亚之最2002年接待游客总数2781861人次：其中国际游客174424

2、人次,占总量的6.27％；国内游客2607437人次，占总量的93.73％。2003年接待游客300多万人次；全市旅游收入29.3亿元；相当于当年全市国内生产总值的71％。旅游指数亚龙湾经营中酒店：万豪酒店、喜莱登、凯莱、天域、金棕榈、环球城、假日、仙人掌。在建中酒店：华宇、天域二期、红树林、香格里拉。目前客房3500间左右，平均价格75美金，年平均入住率达到了70%。2003年接待过夜游客200多万；客户构成：散客70%、会议20%、旅行团10%；所有游客中夫妻和情侣50%，家庭40%，其他占10%。二、个案点评三亚华宇皇冠假日酒店11业态3栋451套五星级产权酒

3、店，9栋18套双拼别墅，11栋独栋别墅。30000平米商业配套（酒吧、各国餐饮、风情购物街）占地面积200亩投资商华宇集团发展商三亚华宇旅业有限公司酒店管理洲际酒店管理集团绿化率75％建筑风格中式风格基本数据户型点评目前在售的四个户型，只有两个有模型和图纸，其他未作。户型设计与酒店客房一样，洗手间分区明显，整个设计上无突出的特点。2号楼部分一楼的房间可以直接到达泳池，层高4.5米。成为最大的卖点。户型实用面积所占比例单房49平米未定一房一厅58平米未定两房一厅68平米未定两房一厅117平米未定户型设计建筑以中式风格为主，园林以水系为主；各区由水系格开。设有独立的大堂与酒店

4、别墅完全分离。热带雨林110000M2；3个面积分别为1500M2、600M2、300M2的豪华泳池。3000株热带珍惜花木。1、2栋酒店的一楼设有直接到泳池的客房，层高4.5米，做为最贵的酒店房间出售和出租。设有商业配套30000M2，主要经营酒吧、各国餐饮、风情购物等。园林规划销售价格酒店式公寓均价：25000元；别墅均价：15000元销售模式1、酒店式公寓共461间，分为3栋楼，各154间。只售1号楼和2号楼部分，3号楼主要功能是接待会议团队。2、产权式酒店，每年有21天使用权，其余时间交由酒店管理公司代为出租，每年计算整体收益给业主回报；回报率为12％每年，保底6

5、%(写入合同)。3、别墅只能做为居住用途，酒店不代为出租，但可以和国外的酒店进行置换。置业计划投资回报:{年酒店客房经营收入-年酒店客房管理费用和成本}÷酒店客房总套内面积(28323.36m2)×甲方购买客房套内面积×甲方购买客房景观价格系数÷加权平均系数加权平均系数:1.026目前,亚龙湾内四星级酒店经营产出情况约为90美金每间每天年酒店客房经营收入=每间房的年收入×房间总数=90$×8.3×344天×461套房间=98718540元年酒店客房管理费用和成本=年酒店客房经营总收入的约40%例:49.16m2标准房,按总价76万元计算,一次性付款,年收益为:90$×8.

6、3×344×461×60%÷28323.36×49.16×0.78÷1.026=93788元回报率:93788元(年收益)÷76万=12.3%房屋分类池景房海景房水景房园林房景观房标准房普标房景观价格系数1.251.110.880.830.780.75总结1、此项目与虹霞岭最有可比性，共同之处是占地面积大，且不是已海景为卖点的楼盘。2、此楼盘的园林规划和水景的设置有一定的特色，商业配套齐全，填补了目前亚龙湾商业的空白点。3、项目的整体筹划显得杂乱无章，各项工作脱节，给销售带来了影响；而销售工作的滞后，造成了资金短缺加上工程施工难度大等问题，造成施工进度缓慢，从另一方面有对

7、销售有制约作用，从而形成了不良的循环。4、投资性楼盘但投资概念并不是很强，销售员对产权式酒店的经营模式和投资回报解释不够清楚。但态度较好。5、首付六成，四成按揭，首付压力大，置业门槛高。2天域产权式酒店业态五星级产权式酒店；一期经营中客房300余间；在售二期客房400余间。基本数据发展商三亚天域实业有限公司酒店管理三亚天域实业有限公司建筑面积67,981平方米绿化率64.60%容积率0.7建筑密度24.47%户型面积所占比例单间51－8060%双套间100－14030%三套间160－25610%户型设计销售价格起价：20000