不动产估价第十三章

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1、《不动产估价》教学课件第13章不同类型不动产的估价13.1建筑物单独估价13.2商业不动产估价13.3居住不动产估价13.4工业不动产估价13.5在建项目估价13.6其他类型不动产估价学习目标通过本章的学习，读者应了解建筑物、商业不动产、居住不动产、工业不动产、在建项目和其他类型不动产等不同类型的不动产估价实务，为培养今后的实务操作能力奠定基础。13.1建筑物单独估价13.1.1建筑物估价的概念13.1.2影响建筑物价格的因素13.1.3建筑物价格的特点13.1.4建筑物估价的基本思路13.1.5建筑物估价方法13.1.6建筑物估价的注意事项13.1.7建筑物估价应用举例13

2、.1.1建筑物估价的概念建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。13.1.2影响建筑物价格的因素1建筑物重置价格2环境因素①建筑年代②建筑物朝向③建筑物的用途④建筑物楼层3其他因素13.1.3建筑物价格的特点1一般性特点①时间的有效性②建筑物价格的递减性③建筑物价格的地区性④建筑物价格受自然条件影响大⑤影响建筑物价格的不确定因素多2不同用途的建筑物及其价格特点⑴商业类建筑物及其价格特点⑵居住类建筑物及其价格特点⑶工业类建筑物及其价格特点13.1.4建筑

3、物估价的基本思路对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是以重置价格为基础，采用重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。对不具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。13.1.5建筑物估价方法1重置价格折旧法2对照法3建筑物残余法4比较法13.1.6建筑物估价的注意事项①经常了解建材价格的变动状况②建安工程费与建筑物造价③建筑物造价与市场价格④建筑物估价应注意各楼层的差异⑤区分动产与不动产⑥增建建筑物的折旧问题⑦分析建筑物自然条件⑧说明建筑物所具备的必要的内部设施13.2商业不动产估价1

4、3.2.1商业不动产的主要特点13.2.2商业不动产价格的主要影响因素13.2.3商业不动产估价的基本思路13.2.4商业不动产估价案例13.2.1商业不动产的主要特点1投资的收益性2区位的重要性3交易的频繁性4经营的综合性5装修的高档性13.2.2商业不动产价格的主要影响因素1商服繁华程度2交通条件3临街状况4不动产类型5其他13.2.3商业不动产估价的基本思路商业不动产估价业务中最为常用的方法是收益法。在市场交易资料较为充分的情况下，同时应采用市场法，然后综合评定其价格。如果商业不动产的估价目的是抵押、破产、兼并，往往也用成本法评估其结算价格作为辅助参考。13.3居住不动

5、产估价13.3.1居住不动产的类型13.3.2居住不动产的主要特点13.3.3影响居住不动产价格的主要因素13.3.4居住不动产估价的基本思路和主要方法13.3.5居住不动产估价案例13.3.1居住不动产的类型从市场化程度出发，居住不动产可分为社会保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市场商品化住宅（商品房）；从新旧程度而言，居住不动产可分为新建住宅和旧有住宅；从居住不动产的建造装修档次而论，则居住不动产又可分为普通住宅、高级住宅、简易住宅等。13.3.2居住不动产的主要特点1居住功能要求2环境功能要求13.3.3影响居住不动产价格的主要因素1造价因素2质量因素

6、⑴房屋的建筑质量⑵房屋的环境质量3居住不动产房屋的成新度和土地的使用权剩余年限价值⑴物理折旧⑵功能折旧⑶经济折旧4多元化的不动产价格政策13.3.4居住不动产估价的基本思路和主要方法1新建居住不动产估价2旧有居住不动产估价⑴不动产整体评估⑵土地和房屋分开估价3拆迁居住不动产的补偿价格评估4住宅租金的评估⑴标准租金法⑵市场租金比较法13.4工业不动产估价13.4.1工业不动产的概念与特点13.4.2工业不动产价格的影响因素13.4.3工业不动产估价的基本思路和主要方法13.4.1工业不动产的概念与特点工业不动产是指工业企业和其它工业生产单位所属的不动产，其主要功能是进行工业生产

7、，制造产品。与其它类型的不动产相比，工业不动产的特点主要表现为：⑴行业特征十分显著⑵非标准厂房多，建筑造价差异大⑶多数带有辅助性用房和构筑物⑷建筑物耐用年限低于非工业用房屋13.4.2工业不动产价格的影响因素①交通条件②基础设施③聚集规模④其他13.4.3工业不动产估价的基本思路和主要方法1工业不动产估价的一般思路和方法2不同估价目的下的工业不动产估价思路和方法⑴工业不动产改变用途时的转让价格评估⑵拆迁补偿时的价格评估⑶企业改制时的资产价格评估⑷破产清算时的价格评估⑸工业不动产抵押时的价格评估⑹工业不动