我对房产成本管理的认知

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1、我对房产成本管理的认知随着现代经济的快速发展，市场竞争日夜激烈，很多商品因设计理念不够时尚，人性化和舒适而被市场所淘汰，同样我们开发的住宅是一个生产周期较长，投资浩大的商品，如果我们不能掌握最前沿的时尚潮流，建造出最新潮的居住环境，等我们费尽力气盖出来却吸引不来客户，那将对我们产品的成本产生多大的损失可想而知，我们也将不能立足于市场。所以，更新观念、解决发展中的问题，这对我们公司在规范长久、稳步扩张的可持续发展之路上顺利前行影响深远、意义重大。我这几年一直在开发公司工作，期间也在施工单位工作过一年，积累以往对房地产开发在成本管理上的经验，主要

2、有以下五方面的阐述。一、设计理念独到而不浪费。并不是所有的商品设计的越豪华越美观就越占有市场，我们还要考虑大众化，主流方向同时还要有自己的特色，才能打出自己的品牌，树立了品牌，也就站稳了市场，如果一味地把商品理想化，成本无疑加大，相应我们出售的房价要比周围的高，也就不能在价格上让老百姓接受，在市场上就处于被动地位。如此我们不如学着适应市场，开拓思维，革新理念。比如有的房地产“小隐隐于野，而大隐隐于市”；“结庐在人境，而无车马喧”，这种设计追求的文化情怀，我想也是居住的终极目标了吧，有这样一所美宅，人生无论多么坎坷波折也无所畏惧啊。西班牙的设计

3、师事务所与当地的房地产企业提出了一个建设性的发展方案。他们认为,仅仅是造房卖房,收益是短期的。房地产企业可以进行一些社区运作方面的投资,把重点放在低碳社区的运作上,这样既可以降低居民的生活成本,改善居住环境,提高生活水平,也可以提升房地产企业的业务结构。显而易见，一个城区设计的如何很大程度上给人先声夺人。我想这远远比高档的设计本身更能节约成本，我们的吴总经理在成本管理会议上不也说“省钱就是赚钱”嘛。二、从房地产成本组成入手控制成本利润是买来的，不是卖出来的，我想每个生意人都对自己批发来的商品成本了如指掌，进而根据市场需求卖出更好的价钱。同样房

4、地产的成本组成作为我们成本管理人员更应该掌握透彻。房地产开发费用由土地拆迁费用、土地熟化费，前期费用、政策性费用、建安费用、市政配套费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金等组成。我们买地的成本、买材料设备的成本、买广告版面的成本等等，才是决定项目利润是多少的根本，因为买地、买材料设备和买广告版面的成本是我们可控的，而产品的卖价是我们不可控的。这种认识，也是成本管理理念的延伸。前面阐述的是静态成本，那么动态成本又包括哪些，我们该怎么样去管理与控制。动态成本的核心是实时性，是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。动态成

5、本的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。目前我们公司的成本管理系统已经开始实施，2011年5月份将实现所有项目的上线运行，这为我们实施精细化的动态成本管理提供了可能。成本管理信息系统是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现成本、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系

6、统还可以提供决策的依据，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，其透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。三、总包分包严格招投标目前我们公司在建的项目几千万上亿的都有，工程大了，我们当然对总承包单位的总体业务水平也严格要求了，所以招投标的过程依公正公平，科学管理，质量好，信誉高，价格合理，工期适当，施工方案先进可行 的原则进行。整体素质高的施工单位无论在质量、安全、进度上都会带来最大的效益。才能实现产品模块化，快速复制

7、、连锁开发，才能从根本上缩短项目开发周期，标准化管理一小步，管理水平前进一大步，经济效益就能提高一个新台阶。招标文件与合同的编制：这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲限甲指甲定材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。另外正常情况下我认为不要搞大宗建材

8、的甲供料，如钢筋水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。这个阶段不多废话，最少占成本控制的20％