HK Economy 2015 and budget

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1、2015年香港經濟前景展望及財政預算案的啟示14/3/2015莊太量香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長及南京大學思源講座教授1二零一四年訪旅客人數再次創新高;樓價及租金持續高企;股市因為對滬港通而出現波動;佔中行動對香港經濟帶來衝擊;美國宣布停止買債，加息週期不久便會來臨;這些因素如何影響二零一五年的香港經濟？2中原城市領先指數3二零一五年的樓市香港是金融中心，地少人多，樓價高是正常現象;但過去五年香港的固定人口沒有甚麼增長;地少人多不能解釋近五年香港樓價的飆升;4中原城市領

2、先指數5五年來的改變美國的量化寬鬆計劃;美國減息;自由行人數上升;大量內地自資碩士學生來港;雙非嬰兒潮;政府樓市辣招。6流動人口上升雖説香港房價高是因為地少人多，但香港的常住人口和土地過去十年没有大變化，而房價則於過去五年大幅上升。所以造成房價的原不是常住人口的變化，而是流動人口的激増，令土地不夠用。流動人口從十年前的約一千多萬上升到目前的五千萬。719981961.53.3期間家庭住戶數目('000)家庭住戶平均人數199919821998.93.31311.63.9200019

3、832037.03.31334.33.9200119842054.53.21378.73.7200219852080.53.21417.73.7200319862114.03.11473.13.6200419872140.53.11496.13.6200519882197.13.01532.63.6200619892220.93.01549.03.6200719902249.93.01559.03.5200819912279.13.01601.93.5200919922297.22.92010163

4、3.53.419932325.12.920111677.73.52359.32.9199420121729.13.42389.02.9199520131783.03.42404.82.919961864.53.419971922.83.38910內地自費碩士生湧港內地自費碩士生大量湧港，支持香港的租務市場。近年本內地學生人數大幅增加，過去十年，來港留學或工作的「港漂」，人數超過十五萬。除了在校的本科生及資助課程研究生可住在大學學生宿舍外，離校的學生及自資課程的碩士生，一般都會租住香港的房子。

5、而且這批人士的數量正在不斷上升，對香港的租務巿場造成剛性的需求。高企的租金回報是高樓價背後的實質支持。11二零一五年的樓市特區政府過去五年覓地建屋，建築工人需求大増;香港没有大量輸入建築工人，建築工人的工資大幅上升，導致建築成本也大幅上升;在經濟學上這叫上升成本工業（increasingcostindustry)，就算發展商不賺錢，成本價也會不斷上升。12二零一五年的樓市二零一五年樓巿若有任何重大波動，必然是以上的基本因素改變了。美國的量化寬鬆計劃已停止，最快二零一五年尾有望加息;自由

6、行人數，沒有見到因佔中原因有明顯的下降;但長遠來說因為佔中的關係，國家在審批來港旅客的申請可能會較以前嚴緊，自由行的增長會比預期慢。13二零一五年的樓市不少大學已凍結自費碩士學額及大幅增加這些課程的學費，未來幾年這些來港學生的數量應會慢慢減少。政府可能在大學內興建宿舍給這些內地來的自費碩士生，以舒緩他們對私人租務巿場的壓力。所以二零一五年私人住宅租金有機會下降。雙非嬰兒潮的影響浮現，早年在港出生的雙非嬰兒已開始回流香港，這情況將會持續。1415雙倍印花稅(DoubleStampDuty,D

7、SD)2013年2月23日推出「雙倍印花稅」，200萬元或以下的物業，釐印費由100元，調高至按成交價徵收1.5%。無論買家是個人或公司。其他物業印花稅率全面倍增，由最高4.25%增加至8.5%。惟設有豁免安排，凡本港永久居民只要在簽署買賣協議的時候，並沒有在本港持有住宅物業，可豁免繳付額外的釐印，只須按原有稅率繳付釐印費。16額外印花稅(SpecialStampDuty,SSD)「額外印花稅」將按不同的物業持有期分為三級逆進稅率：i）假若有關物業持有六個月或以內，稅率為20%；ii）假

8、若有關物業持有超過六個月但在十二個月或以內，稅率為15%；以及iii）假若有關物業持有超過十二個月但在三十六個月或以內，稅率為10%；17二零一五年的樓市•政府的壓抑樓巿政策，是以壓抑需求，増加供應為主導思想，其實副作用很大。•例如新購物業三年內轉讓要交額外的印花税，這意味着如果換樓，三年內如果樓市大跌，要離場便要付額外成本。•這一措施令二手業主換樓意慾大減，二手物業市場才是香港樓市的主導，二手放盤源少了也間接令樓價上升。18二零一五年的樓市此外，買第二套物業要雙