房地产项目全面质量管理对策研究

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1、2(0总09第年1第322期0期)现代企业文化MODERNENTERPRISECUIJTURENO．20，2009(CumulativetyNO．132)房地产项目全面质量管理对策研究石君挥(南宁高新技术产业开发区土地供应中心，广西南宁530003)摘要：文章从房地产项目特点和全面质量管理的提出出发，系统地分析了房地产项目全面质量管理及其运行机制，从而制定了组织、技术、文化、制度等方面的优化对策。关键词：房地产项目；全面质量管理；质量监督中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1674—1145(2009)20—0062-02一、房地产项目全面质量管理概述(一J房地产项

2、目质量管理的特点房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。时效性：由于组织工作的顾客和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客满意认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客满意的欢迎。因此，组织应定期对质量进行评审，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可

3、能对同一产品的同一功能提出不同观点的需求。需求不同，质量也就不同，只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。(二)房地产项目全面质量管理提出房地产项目全面质量管理是房地产企业对工程项目进行管理的重要环节之一，是以工程项目为对象，以工程项目所确定的效益为目标，以项目经理负责制为基础，建立以项目经理为中心、遵循工程项目计划实施内在的规律并服务于工程项目效益的全面质量保证体系。房地产项目全面质量管理强调在有限的空间、时间和资源条件下，利用各种有效的手段，对项目寿命周期的各种要素进行计划、组织、指挥、控制和协调的全过程质量管理方式。二、房地产项目全面质量管理及其运行机制要有效地实

4、施房地产项目全面质量管理，必须重视质量管理运行和实施体系的构建。并让全面质量管理与项目战略方针相结合，在这种情况下，构建的全面质量管理是一种管理模式，是手段而不是目的，全面质量管理的实施应该而且必须追随目标而变。本研究从全员、全要素和全过程的角度探讨房地产项目全面质量管理的基本内容。(一)全员参与质量管理全员参与质量管理是指对企业全体人员的管理，企业的全体人员都必须关心质量，必须做好本职工作，对自己的产品或项目负责，总的质量才可确保。另外，质量监督管理人员的严一62一格检查与监督也是全员参与质量管理的重要组成。全员参与质量管理内容包括：质量管理的组织模式，划分系统人员的工作

5、职责，确定质量管理的的检验工作程序。为了使质量管理体系能够有条不紊地运转，每当一个分部分项或单位工程完工后，承包商应请业主或监理工程师对分部分项或单位工程进行质量检验。承包商向业主或监理工程师提出质量检验申请，必须在24A',时以内送给业主或监理工程师，业主或监理工程师必须及时传达有关信息，进行协调工作，具体检验工作由项目部具体负总责，由质量监督管理员具体负责检验，施工人员在检验过程中密切配合等。(二)全要素质量管理房地产项目全面质量管理重点之一，是在施工阶段实施动态跟踪控制。动用质量管理在工程项目施工过程中进行连续不断的评价，验证及纠编，是施工项目质量管理的基本任务，检验

6、的内容包括有关房地产安装作业的操作规程，有关工程施工规程及验收规程，凡采用新材料、新工艺、新技术、新结构的工程，均应事先进行试验，并提交权威技术检验部门，进行技术鉴定，并获得技术性能的鉴定书或相应级别的技术鉴定。有关实验、取样的技术标准，有关材料验收、包装、标志严格按照国家标准。全要素质量管理涉及施工工艺及流程质量管理和工程材料与施工工具质量管理，通过目视和实验室检查，检测工序及流程是否最优，采用目测和手检的方法，每天记录，持续改进，对工程材料和施工工具进行抽样调查，准确实验，做好每天的记录，及时调整。(三)全过程质量管理在建立完善的全面质量管理时，应结合项目部本身的实际情

7、况，形成适合项目部的内部资源和外部环境，针对影响工程质量的主要因素进行事前控制、事中控制、事后控制。1．事前控制。事前控制的内容包括：工程参与者、材料、机械、方法、环境五方面的控制。首先，对工程各项参与者进行审查。房地产管理者应该是懂经济、懂技术、懂管理、懂法律，并且还要有一定的工程实践经验的全面的人才。因此，在资格审查时必须严格，做到持证上岗，房地产队伍的思想素质和技术素质的好坏直接影响工程质量的好坏，为此，在审查时对不合格者坚决不能上岗。其次，对工程所需的材料进行检查。所有用于工程中的材料必须有产品合格证、技术