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1、浅析如何做好房产项目管理 在经济社会,企业之间的竞争已经由产品质量竞争转化为价格竞争。对于一个房地产企业来说,要使自己能够在激烈的市场中立于不败,加强对自身工程项目的管理和控制,如何达到减支增效,是今后发展中必须十分注意的问题。 现阶段,在我国房地产企业的项目管理中主要存在着以下几个问题:首先是怎样才能把一个比较复杂的项目管理过程通过改变成为一个可以控制的过程;其次是由于资源的稀缺,就要求对有限资源进行合理配置,从而能够提高资源的利用效率;第三就是在项目的进程中,如何对项目投入与产出的关系及时的进行评估;如何针对项目投资
2、过程中采集的信息资源进行及时有效的决策;如何定量的预测并降低项目实施过程中的风险等。要解决好上述问题,首先要处理好的就是在房地产开发过程中对施工项目的高效管理,理顺项目体系和施工系统,以及加强项目成本控制等问题。 一、项目管理的内容和特点 项目管理的主要内容就是研究怎样以比较高的效益实现项目目标,它主要以项目经理作为逐个项目工程的负责,从而对项目进行比较系统合理地组织、协调和规划,在合乎逻辑规律的基础上保证对这个项目进行有效的控制,保证项目工程的组织进行都有极高的效率,进而使参与项目的各个生产要素优化组合、合理配置,保
3、证施工生产的均衡性,利用现代化的管理技术和手段,以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算所进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。项目管理的主要对象就是项目,但是由于项目具有一次性的特点,所以项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行管理,具有全面性、科学性和程序性。我们知道,项目管理的目标主要就是实现整个项目的目标,所以,项目管理的内容制定也在很大程度上受到整个项目工程目标的影响,主要可以概括为控制、管理和协调三个主要模块。 在一个房地产项目的开
4、发过程中,少不了一些人力,物力和资金等要素的参与,一个项目的顺利完成不仅需要这些生产要素,更需要通过管理者对这些生产要素进行合理的配置,达到它们的最大功效,这就是项目管理过程中需要解决的一个系统性工程,从这一点上来说,我们也认为项目管理具有一个系统管理的特点。加强施工项目管理,必须对施工项目的生产要素详细分析,认真研究并强化其管理。对施工项目生产要素进行管理主要体现在四方面:第一就是对生产要素进行优化配置,即适时、适量、比例适当、位置适宜地配备或投入生产要素以满足施工需要;第二是对生产要素进行优化组合,即对投入施工项目的生产要
5、素在施工中适当搭配以协调地发挥作用;第三是对生产要素进行动态管理。动态管理主要是对各个生产要素进行合理配置和组合,它的核心内容是在遵循整个项目的内在规律的基础上,比较有效地利用各种生产要素,使它们在项目的运行过程中能够比较合理地分配,达到供需上的平衡;第四是要在资源稀缺的现实情况下比较合理高效地使用资源,在保证项目顺利运行和整体效益的基础上,实现资源的优化目标。 二、项目管理的施工系统 我们把项目管理的施工系统主要分为技术系统、社会系统和经济系统,这三个系统之间存在着相互联系,互有影响的关系。主要可以概括为:首先,技术系统
6、是主要核心,这是因为对房地产的开发项目进行管理,它的主要目的是能够向业主提供具有高质量和高技术含量的房屋。所以,施工活动的关键是技术性活动,只有采取先进的技术措施,才能做到低投入高产出,并创造优质产品。确定科学、合理的施工方案与施工工艺是技术系统的重要内容。其次,施工项目是由人来操作的,故必然产生人与人之间的联系,即为社会系统。项目管理,人是第一要素。工程施工项目的第一责任人项目经理除必须具备较高的政治素质、具有较全面的施工技术知识、具有较高的组织领导工作能力,而这组织领导工作能力高低的体现关键就在于能否充分调动广大劳动者的积
7、极性,这也是顺利实现项目目标的关键所在。最后,我们把经济系统作为一个比较关键的分系统,它也是项目管理的实现目标之一。 房地产开发项目是一个生产过程也可以说是一个经济活动过程,因为在项目开发过程中需要投入数目巨大的资金和财物,如果没有对这个项目工程进行有效的管理,不能对项目资金进行有效地控制不仅会造成资源的浪费,而且还可能影响到工程的进度和质量。 经济系统是与技术系统、社会系统相伴随而发生的,是一个投入和产生的系统。施工过程中的每个环节都要进行投入产出分析,搞好责任成本管理,对所有资源要素按时间节奏进行动态优化组合,以保
8、证以最低的投入获得最大的产生,也就是说,工程项目在施工生产过程中的每一环节都要进行项目成本控制,成本核算过程与施工生产过程同步进行,在时间上保持一致,这样才能保证项目成本核算的准确性和一致性,才能真正做好项目成本控制。 三、项目成本控制及原则 项目经理圈子项目成本控制
