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1、万豪酒店服务式公寓营销执行方案Agenda目录投资型高档公寓市场分析竞争市场分析产品SWOT分析产品定位目标客户定位价格定位价格执行策略销售执行销售策略推广策略投资型高档公寓市场分析项目名称建成时间套数户型面积使用率租金(美元/平米/月)管理费(美元/平米/月)空置率港澳中心19886253-11087%26.14.030%京广中心198924342-8480%18.44.040%国贸公寓199040970-22885%26.4含20%长富宫公寓199020040-21080%24.8含3%东湖别墅199091100-28585%27.2含20%亚洲酒店19907275
2、-10585%19.53.020%城市宾馆199013550-10585%172.015%亚太大厦199012048-11585%16.02.020%东环广场1998332135-31975%18.03.528%嘉里中心1999195100-52575%23.03.530%盈科中心199919380-30275%19320%国际俱乐部20017058-18985%42.5含5%福景苑2001238177-26375％26含22％雅诗阁200127275-28972％29含10％万国公寓2002174213-43472%233.5025%北京区域市场现有服务式公寓供应列表
3、区县项目名称竣工时间总套数业权形态朝阳QiaofuPlaza乔福大厦2004242N/A朝阳MetroworldCenter凯恒中心2006120N/A朝阳ChinaCentralPlace华贸中心2005150出租朝阳GoldenFieldInternationalGarden金地国际花园2006160出租朝阳FortunePlaza财富中心2005500出售朝阳SunnyRegion瑞城中心2004208N/A朝阳WindsorAvenue温莎大道2005143N/A朝阳SilvertieCentre银泰中心2007200N/A北京区域市场未来服务式公寓供应列表由于
4、2008年奥运临近，届时北京将需要13万间优质酒店客房（三星级以上），因此酒店及小型高档公寓开始受到投资者的关注！投资型高档公寓前景竞争市场分析银泰中心—柏悦居开发商:北京银泰置业有限公司均价:50,000元/平方米占地面积:31,305平方米总建面:350,000平方米总套数:216开盘日期:2005-12-16入住日期:2007-10-31主力户型:1居室:132～137平方米2居室:240～242平方米海晟名苑开发商:海晟房地产均价:22,000元/平方米占地面积:70,400平方米总建面:210,000平方米总套数:1,062开盘日期:2006-3-25(五期)
5、入住日期:2007户型面积:44～72平方米皇石国际开发商:中鸿翔房地产均价:22,000元/平方米占地面积:9,646平方米总建面:27,926平方米总套数:166开盘日期:2005-9-25入住日期:2006-7-151居室:73～128平方米2居室:121～143平方米3居室:166～208平方米工体3号开发商:世纪中基房地产均价:19,000元/平方米占地面积:7,000平方米总建面:63,000平方米总套数:227开盘日期:2005-10-9入住日期:2006-10-31户型面积:35～104平方米银钻公寓开发商:韩建集团均价:22,000元/平方米占地面积:
6、14,600平方米总建面:110,000平方米总套数:883开盘日期:2005-10-22入住日期:2007-6-30户型面积:50～100平方米世界观（瞰都二期）开发商:永同昌京都房地产均价:16,000元/平方米占地面积:34,630平方米总建面:115,555平方米总套数:1,062开盘日期:2006-3-18入住日期:2006-10-30户型面积:40～159平方米产品SWOT分析Strength-优势位置优越悠久的文化背景高档饭店及写字楼密集商务人士集中活动区周边服务配套设施完善品牌支持工程形象佳产品SWOT分析Weakness-劣势项目所受限制较多交通组织有
7、待完善结构可变更的灵活性较低该项目停滞时间较长,在业内有一定负面影响产品SWOT分析Opportunities–机遇Threats–挑战奥运会的举办对北京房产的积极影响国际投资人纷纷关注北京房地产市场市场同类型产品希缺该地区未来强大的升值潜力产品投资性强销售单价较高产品的认知度还有待提高产品SWOT分析产品定位产品定位建议为保证项目整体档次、品质，结合开发商的资金计划，并考虑客户购买的风险性和投资的长远性等因素，建议本案南侧两栋塔楼产品定位为中小型高档公寓。ProductPositioning产品定位服务式公寓品质的中小型高档公寓定位理由
