中海熙岸-新联康方案

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1、中海·熙岸营销推广报告胶南经济技术开发区中海熙岸本案位于胶南经济技术开发区，具有双重土地属性，以目前市场认同度来看，第一属性是“胶南开发区”，第二属性是“西海岸”（西海岸板块主要分为青岛开发区与胶南开发区两部分）。鉴于胶南的城市影响力，本案属区域性项目，也必然表现出区域性特征及市场共性。中海熙岸的土地属性青岛市内四区供需较为平衡。青岛市内四区整体销售情况区域市南比例市北比例四方比例李沧比例崂山比例供应量（万㎡）67.057.40%60.976.70%39.64.40%66.387.30%131.0714.40%销售量（万㎡）22

2、.666.70%22.726.70%17.325.10%39.0611.50%65.4319.30%供应量（套）62937.20%58706.70%42594.80%67787.70%1126212.80%销售量（套）21046.40%21846.70%19355.90%415412.70%568917.30%胶南市场供应量与销售量差值较大，数据表明，胶南市场销售的潜力与压力都较大。黄岛市场经过几年的高速增长，疲态以显，开发区局部市场不容乐观，但是从黄岛市场整体上来看，供销情况尚比较平衡。胶南及黄岛市场整体销售情况区域胶南比例黄

3、岛比例城阳比例全市供应量（万㎡）152.6816.80%73.368.10%161.1917.70%909.74销售量（万㎡）34.7910.30%26.057.70%56.0216.50%338.65供应量（套）1604418.30%75128.50%1389015.80%87878销售量（套）352310.70%28018.50%488914.90%32826项目开发商容积率绿化率规模（万平方米）产品类型价格（元/平方米）主力房型（平方米）风格景观物业装修金地花园二期青岛隆海集团有限公司2.0935%7高层5000二房80-8

4、4、107三房123-125、156现代中心景观、水景自有是光大海韵丽都青岛光大集团公司2.0555%10小高、高层5200二房87-90三房110、143-150四房167-168现代中心景观、水景自有否海悦华庭青岛九方集团公司3.340.50%17.6高层4900一房40-50二房78-96三房114现代中心景观、组团自有是欧美世纪花园青岛金世纪房地产有限公司1.2537.50%17.5多层、小高、高层小高3500多层5000二房87-89二房101-103三房125-141欧式中心水景、组团自有否香槟海岸青岛颐荣置业房地产开

5、发有限公司4.5256.30%17高层5000一房67-68二房87-103三房149-150现代中心景观、水景自有否隆和水岸青岛那鲁湾置业有限公司3.6654%19.8高层4800一房40-50二房82、105三房126现代中心景观自有是市场产品同质化严重，无突出特色，且多为小开发商，品牌力不足，开发经验尚浅。胶南市场局部项目销售情况西海岸住宅消费人群主要为本地区域客、青岛投资客、山东客、东北客。在目前的经济环境下，投资性消费受到打压，因此青岛投资客的数量急剧萎缩，将不再成为市场主流客群。山东客指青岛市周边客群，一是受城市化

6、进程影响及青岛发展前景感召，而举家迁徙定居；二是城市工业化带来的劳动力人口的安家置业需求。东北客与山东客存在共性，另外还有其特有的因历史原因形成的“山东情结”。青岛西海岸市场整体客源情况青岛国家级经济技术开发区于1984年10月经国务院批准设立，是继深圳等经济特区设立之后在全国14个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区，于1985年3月正式动工兴建。青岛开发区以国家批准的规划面积17.52平方公里为核心区，以所处的青岛市黄岛区274平方公里为辐射区，辖6个街道办事处，204个社区，总人口近50万。胶南山东东北核心营销拓展

7、营销三级营销体系基础客群拓展客群三级客户体系核心营销胶南市场是本案的基本盘，要坚守，不抛弃，不放弃。扎根胶南，精耕细作核心营销（本地营销）策略胶南概况胶南市地处山东半岛西南隅、黄海之滨，胶州湾畔，青岛西海岸。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。是青岛所辖的县级市是一座新兴的现代海滨旅游城市。总面积1846平方公里，人口80.6万，海岸线长131公里。总面积1802平方公里，城区位于县境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积284平方公里，建成区面积45.20平方公里，城区总人口

8、30.2万。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛滨海大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。琅琊台位于胶南市区西南26公里处的海滨。1982年，国务院