合生东宇别墅推广方案

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1、合生东宇2003年度别墅楼盘推广策略唐都广告·房地产事业部东宇项目对合生品牌的意义作为合生首次进入别墅市场的先锋，首次亮相必须一鸣惊人传播风格除了延续母品牌的文化风格外，更是提升母品牌的一次契机作为不动产的推广，实际传播机会只有一次，成败关键在于定位准确填补市场的空白，寻找机会，承接创新理念，创造合生别墅的领导性地位别墅Villa别墅在中国古代称为“别院”，是指达官贵人正常居所之外的第二个度假、避暑的住所。目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划广州别墅市场扫描市场消费者政府产品总结：快、准、

2、狠花都区各区域别墅楼盘概况单位建筑面积容积率售价白云区花都区天河区番禺区海珠区180m2~552m20.87---1.5左右1300元/m2至3300元/m20.8以下3750元/m2至14500元/m28500元/m2--20000元/m21680元/m2至9200元/m2120m2至1180m2占地面积260000m2~4995000m2100000m2~800000m2280m2~450m20.8以下6000元/m2~10000元/m2345m2~950m2999000m2以下0.21998000m2224

3、m2~1416m2220000m2以下0.91以下天河区几乎没有纯别墅楼盘机会点天河区没有纯别墅的楼盘作为新兴贵族区域，有巨大的消费潜力以纯别墅中高价楼盘入市容易填补市场空白产品机会点2003年广州推出的别墅总量将超过5000套，但纯别墅楼盘仅占少数以纯别墅楼盘出台，弥补产品空缺市场机会点目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划项目物理特性SWOT分析品牌DNA东宇项目物理特性发展商：广州合生东宇房地产有限公司地址：广州市天河区广园东路以北占地面积：221535平方米建筑面积：11万平方米容积

4、率：0.5楼层分布：独立别墅及TOWNHOUSE，分东西两片价格：东区120万~150万西区250万~350万物业特点：市区内的半山豪宅高品质纯别墅建筑位于天河区东圃处于绝无仅有的绿化带区域开发商雄厚的实力交通不便配套不完善尚未形成成熟的人文氛围SWOT用地所处东圃大环境，将成为热点地区；政府对别墅开发的限制；开发商的美誉度；地块具有一定的起伏，具备山地景观规划条件。番禺区成熟人文氛围及配套完善的别墅+洋房社区；周边同等价位的高档楼盘之激烈竞争。东宇项目SWOT分析高价低价纯别墅洋房+别墅白云堡豪苑江南世家颐和山

5、庄南湖山庄桐林美墅馆金碧御水山庄汇景新城丽江棕榈滩锦绣香江华南碧桂园雅居乐御景峰万博翠湖花园东宇项目棕榈园琶洲雅郡宏城花园祈福新村合生创展的品牌DNA——合生品牌资源"优质生活，完美体现"——产品素质要求理念"做新生活引领者"——市场理念DNA：以产品品质为基石，以文化为背景，以创新为信念目录消费群特征分析消费群需求分析市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划东宇别墅消费定位分析——新知富阶层社会人口形态价值取向社会成就认同个人成就专业成就文化圈成就贵族暴发户名流专业人士大康中康小康平民富豪大康之

6、家中产家庭金碧御水山庄东宇凤凰城二沙岛麓湖名轩新知富阶层新知富阶层“需求密码”RequirementsPassword理性与感性的结合，生活品质提高，身份体现注重和同等和高等层次的交流传统中国文化观念，尊老爱幼、讲究夫妻生活情调讲究生活质量，注重私密性，追求自由的生活空间有较高收入水平，有很强的购买潜力二次或以上置业，投资或自住自信、开朗、沉稳、注重自身素质及文化素养需求能力需求动机需求偏好个性倾向人文关怀家庭观念生活观念年龄：35-45岁性别：男收入：15000元/月以上学历：大专以上职业：中型私企老板、大型企

7、业金领、专业名人消费者需求消费者期望消费分析总结一个成熟的综合性别墅生活区域一种纯粹的高尚生活文化氛围生理需求安全需求社會需求尊重需求自我實現目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划产品定位城市山谷纯粹的：城市山谷在纯别墅区里拒绝与高层、小高层这样的住宅产品混杂在一起，这样只会沾染它的纯粹———他正成为新知富阶层的最大聚居地超越的：城市山谷背弃传统信念对传统别墅的挑衅和发展，同时也是超越和提升城市山谷超越了人们的时间观念的，它与人们的工作地点在交通上保持通畅城市山谷超越了人们的空间观念，它是对

8、居住空间的重新定义。城市山谷超越了人们的价值取向，它改变了人们评判别墅的标准。位于金字塔顶层的新知富阶层，自然、和谐、温情、关爱是全新的标准。比户型比价格比地段比环境比景观比生活方式文化感性理性物理层面精神层面广州楼盘竞争发展趋势东宇别墅品牌定位----城市山谷V.S新知富阶层打造别墅文化，创建别墅标准品牌资源利用及提升居住文化建筑品位文化园林设计文化服务配套文化大地伦理