君谊大厦项目市场定位报告(140ppt)

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1、谨呈天津津工房地产公司二零零五年六月二十日君谊大厦项目市场定位报告标准商务办公：8000-10000住宅（公寓）SOLO经济型酒店酒店酒店式公寓写字楼SOHO产权式酒店星级酒店飘一代：5500-7000快速现金流产品高端商务人群：7000-9000长期经营收益/中期现金流回收长期经营收益定位方向的市场细分住宅为低附加值产品SOLO、SOHO为边缘性产品，衍生概念，是经济概念，价值低酒店为长期收益产品产权式酒店应在酒店业成熟地区出现（如海南、泰达）写字楼与酒店式公寓综合价值较高分析三种模式模式1——标准写字楼+酒店式公寓模式2——两栋纯写字楼模式3——两

2、栋纯酒店式公寓平衡关系项目价值最大化商业模式——现金流与利润率风险与收益城市——区域发展项目基础条件竞争市场及客户因素写字楼+酒店式公寓为可成立的定位方向营造1+1〉2的产品结构优势城市区域项目客户项目SWOT分析市场定位价值敏感度发展建议营销策略思路一、理解城市1、天津城市经济的发展状况（1）天津城市发展概况①国民经济快速健康发展2004年投资情况分析：数据来自于2004年政府工作报告一、理解城市投资投资额（亿元）比上年增长固定资产投资1258.9820.30%地方单位投资941.2620.50%中央单位投资191.0724.90%②基础设施建设迅速

3、房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积完成额（万平米）3436.481307.53增长率（%）88.3%44.4%数据来自于2004年政府工作报告③城乡居民收入实现较快增长人口（万）人口增长率（‰）人均GDP（元）ＧＤＰ增长率（％）消费品总额（亿元）消费品总额增长率（％）人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（%）恩格尔系数（%）2002年10071.4524271.23.25941.413.193384.236.202003年10111.128643.314.5107414.11031310.4437.702004年10231.183155010.151

4、24716.11146711.1937.20④城乡居民居住条件和环境继续改善全年房屋拆迁总量突破450万平方米，综合整修旧楼区324片，近百万居民受益。城市居民人均住房建筑面积23.10平方米，使用面积17.46平方米，比上年增加0.8平方米。农村居民人均住房面积24.44平方米，比上年增加0.1平方米。数据来自于2004年政府工作报告2、外向型经济迅速发展带动城市的升级⑴天津经济的迅速发展连续13年保持两位数增长，2004年天津实现财政收入502.1亿元，比上年同口径增长26.7%。天津人均GDP总值达到3000美元。04年下半年，天津全市共批准利用

5、外资项目５３８个，比03年同期增长９．８％；合同外资额３２．２４亿美元，同比增长６７．３％；实际利用外资额１２．８９亿美元，同比增长３４．３％。按有效工作时间计算，平均每天招商额达２０７万美元。数据来自于2004年政府工作报告⑵经济发展带动地产投资的增长房地产业增加值房地产开发投资房地产开发施工面积住宅竣工面积完成额（亿元）146.51263.922865.551014.46增长率（%）6.1%24.8%13.1%35.1%数据来自于2004年政府工作报告⑶经济增长带动城市的发展城市得到快速发展，更会得到越来越多的外来人士及企业的关注，外来资本大量流入

6、本市的投资市场，写字楼及酒店公寓市场将会获得更大的发展契机。3、城市建设对经济发展的直接促进作用（1）大规模的城市建设近年来，天津市政府大力进行市政建设和经济建设，其中包括地铁的翻修和扩建、快速路、立交桥建设以及老城区的重建等等，使天津城市发生了日新月异的变化。同时进行机场的改造，要把天津建成北方最大的航空物流中心，给天津的经济发展直接注入了活力。摘自于2004年政府规划（2）城市定位及未来发展以金融中心为核心竞争地位。天津的城市定位是环渤海中心城市，是发达的港口城市，北方重要金融中心。（3）城市发展契机——金融（4）城市建设新格局及增设功能——建设并

7、发展天津的“华尔街”摘自于2004年政府规划4、天津城市中心战略南移，城市南部板块地位凸显5、城市的发展、经济的发展重心南移，特别是会展经济的发展提升了城市的载体功能。6、天津未来发展方向---金融、商贸将成为城市发展主要方向7、政策紧缩带来的影响新政影响投资需求抑制短期投机，营造长期战略投资良好环境以租待售的方式具备发展优势以租赁为主的长期经营收益模式——稳定的投资回报、规避营业税、充足的投资运作空间纵横观点：1、外向型经济的发展，大量的外来资本涌入带动天津城市经济的迅速发展。2、天津经济的开发，大量外企入津扩展投资，随着经济全球化战略实施，作为沿海

8、经济开发城市的天津依托环渤海经济的发展必将吸引更多的外籍知名企业，势必会加大对具有国际化配套标