咸阳东方巴黎商业项目营销方案

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1、咸阳东方巴黎项目整体营销策略成都九思房地产顾问有限公司20050819我们做了哪些功课？我们还将做哪些功课？深入研究本案常规市场调查及数据分析咸阳市城市规划资料查阅咸阳市经济信息中心数据咸阳城市文化溯源咸阳商业市场调查分析媒体研究我们对于本项目目标的理解以合理的销售速度和高销售率获取项目的价值实现，并在地产市场中造就非凡的影响力，启动福园地产的品牌升级。本方案纲要第一部分市场分析项目周边市场调研咸阳市投资型物业市场调研第二部分项目定位项目概况项目SWOT分析产品形态定位目标消费群体定位项目价格定位项目形象定位第三部分营销策略总体营销策略入市时机的选择阶段营销策略项目包装策略项

2、目推广策略第一部分市场分析项目周边市场调研周边在售项目调查项目名称项目地址销售价格销售率入市时间泰隆步行街西兰路与思源路之间1280030%2004年12月金义大厦人民路核心商业带15000—2500020%2005年7月中宏时代广场人民西路15000不详2003年初银泰春天人民中路15000不详2002年中项目周边市场调研周边环境调查项目周边环境较差。项目所在的商业区远未成熟，商业气氛不够浓厚。目前项目周围既有行政办公单位，也有非常陈旧、破败的居住楼，与本项目的形象很不匹配，但周边是咸阳市最大的居住区，占咸阳常住人口的20%，为日后的消费提供了良好依托。根据规划，这一片将进行

3、拆迁、整治，建设成咸阳市的副商业中心。项目周边市场调研对市场的分析在咸阳市目前的商业物业市场上，大多销售状况一般，主要是由于以前的商业项目缺乏统一管理，统一经营，而导致经营状况不好，而这种情况，恰恰导致当地客户对商业项目的信心大减，因此，我们认为要解决销售中客户对项目的认可问题，就必须先对项目进行有力包装，而项目日后的业态定位，显然可以取得决定性的作用。另外，为了与市场上现有的商业物业进行有效区分，确立项目自身的USP，我们显然也需要高于市场其他项目的独特定位。对于东方巴黎的市场定位，我们现有如下建议：由专业经营管理公司统一进行经营管理；注重入住商家的品牌及档次，使项目在未来经

4、营中与其他竞争项目形成明显的区分，并占据优势；注重项目当中各种业态的互相支撑和依托，将本案定位为集吃、喝、玩、购为一体的综合性商业物业，在城市商业副中心打造咸阳首屈一指商业中心地位；在业态分区上必须照顾未来顾客的动线。项目周边市场调研对投资型产权式物业的分析在目前产权物业市场上弥漫着一种观望和害怕的气氛，一方面由于同类产品竞争激烈，回报率远低于预期；另一方面，由于部分发展商的不诚信，屡有投资者成了受害者，投资者明显更加谨慎。在整个产权市场上，真正有竞争力、有良好的市场前景和相对稳定，有保障的物业在咸阳根本没有，对于这样的投资物业，投资者是不愿意放过的，因此，我们应致力于将本项目

5、打造成一个具有绝对竞争力的投资型物业。第二部分项目定位认识购物中心“如果你所在的城市没有一个购物中心，那么唯一的可能就是你的城市的经济还不够发达，也不够出名！”“要考察一个城市，不妨去看看它的商业中心，世界上任何一个城市，如果能够拥有具备相当品质的大型购物中心，那么意味着它达到了某个水准。”项目概况总用地面积26668平方米总建筑面积63000平方米单层营业面积17000平方米容积率2.3地下部分层高7米地上1楼层高4米地上2楼层高3.9米地上3楼层高3.9米停车场3000平方米业态商业+商务项目SWOT分析1项目位置正处于咸阳市商业副中心1项目前期销售周期过长，在市场上留下2

6、发展商在本地拥有极好的口碑滞销的印象,且项目交房时间一拖再拖，3项目周边交通非常方便使得项目的信誉度受到较大影响4项目所处位置拥有较大的常住人群，2项目周边商业配套较为缺乏，难以形成为项目日后的经营奠定了良好基础有效商业氛围3目前的竞争项目中，属本项目的地理位置最差，不利于后期的包装推广SWOT1项目将会成为咸阳最大的购物中心1周边的同类型项目正在迅速扩张，造成2完善项目的销售模式，使本项目的激烈的竞争市场受关注度大大提升，将会极有2项目所在区域内的秦隆步行街，在包装利于项目的销售上略高于其他项目，而且由于区域相近3借助爱家超市的开业，同步推出超对项目有一定威胁作用市部分的销售

7、，容易被投资客户认可，因此我们需要抓紧有限的时间，充分做好此方面工作的准备，争取一炮打响，为日后的持续热销做好铺垫工作。产品形态定位产权式商铺说明：将项目分割成独立产权的商铺出售给投资者，投资者一般并不会自行经营，而是将商铺委托给经营管理公司经营，分取投资回报。定位分析：就目前的咸阳商业环境，大多数投资者对各个商场都没有足够的信心，这样的定位方式会给投资者以耳目一新的形象，规划出项目美好的经营前景，吸引投资者的关注和购买行动，并在经营的角度与同类产品产生差异，制造市场上的唯一性。经营模式：与