大盘营销长沙康桥世界城整合推广策略

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1、大决战----速度与价值的共赢长城康桥·世界城08年整合推广策划方案前提----统一思想大盘特征：根据浩文世纪多年操盘经验，大盘都具有以下特点一、大盘自身特点：特点一：体量在100万平方米以上特点二：所有产品市场化运作特点三：开发周期长1、大盘营销的策略：以项目形象为基础，充分造势项目形象和品牌价值跳跃式增长追求品牌价值品牌价值创造更好经济价值追求城市影响力二、大盘营销解读：产品升级、创新完成销售任务产品价格提升带动整体大盘品质提升保持持续热销态势；价格持续走高；利用价格走势体现产品品质；保持小量多投放的销售策略；促成市场追捧态势；

2、销售控制原则要点一：2、大盘营销的要点：要点二重视自身客群积累和培养置业联盟——完善的客户连带系统客户保养系统；成立客户俱乐部——置业会；站在现在规划未来：储备客户资源，保持旺盛的消化力；要点三打造区域名片，实现品牌升级具有庞大的客群基础项目规模和体量庞大；开发周期长；项目有能力改变区域城市印象；营销费用较高；城市大盘担负起城市功能的作用，承担着人们对城市生活和美好向往的解读。目录现状分析破解策略统一目标策略执行统一目标【快】3个月开盘实现7亿，9个月实现15亿【高】精准传播，高效蓄客，开盘前积累客户2000组【大】建立中原第一超级

3、大盘的气势和形象现状分析国家政策频频出击，楼市前景暂不明朗，稳价、降价、升值各种声音此起彼伏，市场持币观望中；第二套房贷首付和利率的提高，投资行为受到限制；国家银根紧缩，各银行对房地产信贷严格控制，各开发商资金链受到严重影响。因此对项目的开发速度和销售速度都提出了更高要求。政策打压，大势欠佳郑东、北区、中部、西南、东南、西部诸侯割据，纷纷圈地造城一线品牌+本土品牌同台竞技，各出奇招城中村改造项目全面启动，且大多是以城市综合体的形态面市，市场投放量急增，房价抬升步伐减缓；容量急增，竞争激烈270天完成3000套房源消化，销售周期短促；

4、销售周期短，价格提升时间短，价格操作难度大；项目体量大，区域客户难以消化，客量严重不足。时间短暂，客量不足土地5月上旬解押，前期不能进行大规模的推广；各种产品进步确定中；售楼中心、样板区建设需耗占部分时间，影响客户前期积累。条件受限，备战紧张升龙国际中心以超大规模抢先进入西区市场，暂领西区；升龙国际中心到目前为止，积累客户1000余组，抢占大部分区域客源；升龙国际中心快速密集引爆市场，以速度抢占市场；升龙国际，暂领西区升龙国际中心推广思路分析08年1月初，“案名征集”活动一炮打响，引爆全城关注报广密集轰炸08年1月12日公开排号升龙

5、国际中心以密集度的推广快速启动市场，售楼中心、样板区全面开放，引起客户的广泛关注，拦截有限客户资源；时间主题08年1月3日、4日以"城”相待，开启前所未有的中心生活08年1月10日“城”心“城”意，建筑理想生活08年1月10日都市中心生活，升龙国际中心为你实现08年1月10-16日发现“心”价值，以"城“相邀08年1月23日全民共建，开启中心都市生活08年1月17日2008郑州南进东拓，唯120万平米中心大盘生活恒定升龙国际中心推广主题分析从以上推广看出，升龙国际中心在强调一种城市中心的生活，同时以“城”暗示项目的规模，以规模优势区

6、隔对手；因此本项目在借助升龙宣传城市中心生活的基础上，以300万平米超大规模打压升龙，凸显项目的规模优势；时间主题08年1月23日谁说普通百姓买不起好房子？郑州向西看，小李庄变身升龙国际中心08年2月27日郑州生活向西，只为改变郑州生活08年3月6日一条大学路，一座生活城升龙国际中心推广主题分析从以上推广主题看出，升龙国际中心在引导客户对西区的认同，提升西区的区域价值，以及大学路的区域价值；因此本项目可以充分借助升龙国际中心对西区区域价值提升和关注度的提升；但从“谁说普通百姓买不起好房子？”推广上可以看出，升龙的项目高度没有拔上去，

7、因此本项目前期应从项目高度、调性上进行区隔；让客户感觉到同样的区域享受高品质的生活；破解策略【大势欠佳】——逆势而上，集中造势，破茧而出推广短时间内集中爆发，从外围充分造势，快速建立市场第一大盘形象；充分利用“新长城”10年品牌形象，赢取老客户和区域客户；销售政策上予一次性付款充分优惠，平衡房贷新政影响；【同质竞争激烈】——守正出奇，化整为零，抢夺客户在保证项目产品和市场同质的前提下，通过增加服务等形式，适当增加产品的附加值，区隔同类产品；密切关注市场同类产品，通过推广节奏和销控以及价格差，避其锋锐，少量多频次推售，东西两个区域分批

8、开盘，东西夹击，多次引爆市场，区隔同类产品，抢夺客户资源；【客量不足】——田忌赛马，智慧说话【熟客】——新长城3000名老业主，是我们最忠诚的客户；【片客】——项目区域客户，是我们最容易得到的客户；【普客】——大郑州客户以及全省周边地