保利拉斐庄园营销方案

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1、保利拉菲2013年度营销方案保利拉菲项目组2012.10.28PolyRealEstate2012Part.12012年市场回顾Part.22012年营销回顾Part.32013年整体营销策略Part.42013年营销策略执行目录目录Part.12012年市场回顾——整体市场稳中有升，明年供应增量大1Chapter.1政策盘点Chapter.2市场特征Chapter.3市场小结4政策盘点Chapter.1下半年货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧，抑制不合理需求降息：6月8日，央行三年来首次降息。金融机构一年期存款基准利率

2、下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。”继6月8日降息之后，央行7月5日晚再次宣布降息：金融机构一年期存款基准利率下调0.25%，一年期贷款基准利率下调0.31%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。5月底来的降存准，和连续两次降息，对市场观望情绪缓解有了明显促进作用。公积金：武汉市职工购买首套房，包括一手房，二手房，且住房面积不超过90平，额度上升至80%，最高不超过60万元。两会期间无更严厉的调控政策出台，2012

3、年房地产调控政策已经见底。中央两会关于房地产调控的声音：温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾科表示，在“十二五”期间，房产税肯定会在更过城市推广。清理小产权房：今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格规范，不让小产权房现象蔓延。住建部部长姜伟新表态：大城市的房价“一定要降下来”，并透漏，从“十三五”开始，保障房可能会转为资金补贴为主。全国政协委员、清华大学教授蔡继明：

4、不能以保刚需为名，行送调控之实，建议调控楼市，从土地出让抓起。当前市场已到达底部区域，未来很难有更严厉的政策出台。有房地产信贷作为基础，刚性需求的膨胀必将导致后市的成交放量。尽管观望情绪依然存在，但客户信心有所好转。宏观调控一年，作为投资风向的高端客户都明白：价格泡面已经挤出，未来两年正是出手时机。政策小结2013年市场预判严厉的调控政策将几乎不会出现，以“量”换“价”是2012年主调，2013年将保持谨慎乐观，按照目前形式，明年整体政策环境乐观，复苏势头明显。随着地方政府的微调，2013年房地产政策环境趋于稳定，在限购方面

5、的政策将有一定松绑。2012年开发商去库存化的压力较大，低价走量依然是上半年房地产行业的主旋律，在价格的让步下，随着刚需客户的增加，下半年将有助于成交量的回升。总体来看，预计2013年实际供应或较2012年增加，但随着成交量上升以及政策的放松，房价低位攀升的可能性较大。结论：短期放松可能性不大，但政策已经见底，未来渐松趋势明确，市场不可能更坏。市场特征Chapter.2市场整体成交情况结论：“以价换量、楼市回暖、稳中有升”成为今年楼市代名词。2012年，武汉楼市从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红五”的一路攀升，“

6、六七八”的淡而不淡、“金九银十”持续稳定增长，楼市总体稳中有升。但随着十八大的即将召开，购房者再次步入观望状态，等待政策的出台再做决定。分析：供应量集中爆发，产品品类不断丰富，各类置业需求跟进。截至10月底，武汉楼市遵循这一轨迹向前，成交量在月末抵达高位。主要原因是开发商将“去库存”定为首要任务。结论：“库存高、竞争强、平价跑量”成为楼市主旋律。土地市场情况分析：在政策调控、房地产资金和行业走势下，开发商拿地积极性不高，储地趋缓，拿地理性，楼面地价维持低位。2012年上半年武汉土地市场表现较为平淡。别墅市场由于湖泊资源丰富，

7、武汉的别墅都时兴依湖而建，主要集中在汤逊湖、盘龙城、南湖、金银湖等片区。2012年，武汉在售的别墅项目有近百个，而武昌区、洪山区、东西湖区、黄陂区、江夏区，这5个区域的在售别墅项目占了近八成。结论：地处郊区的别墅为市场主体，城区别墅供应量很少，备显稀缺。保利中央公馆金地圣爱米伦九台万科红郡保利拉菲泰然南湖玫瑰湾南湖半岛长岛保利十二橡树保利心语碧桂园生态城阳光100大湖第别墅市场成交情况分析：2012年1-9月，武汉市共成交别墅645套，相比去年大幅增涨。别墅市场成交呈现“跌宕起伏”之势。1、2月下滑，2月底颁布了“禁墅令”政

8、策后，成交量明显上涨。4月份受端午及五一影响销量有所回落，5月销量再度攀升，至6月达到历史最高峰值，之后成交量再次回落。纯水岸东湖在6月备案39套，成交均价29713元/平，直接拉升了整体成交量和成交均价。分析：2012年武汉别墅市场成交均价呈上扬趋势，较去年有大幅增涨。无论武汉别墅整体市