帕缇欧香商业销售方案

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1、帕缇欧香商业销售方案策源商业2009年5月地块位置及周边环境二期地块会所地块南面淀浦河地块北面外青松公路小区内部道路地块现状过河人行天桥销售数据商业总销售面积11934㎡一期销售面积已售约304㎡均价11657元约354.46万元未售约2716㎡二期销售面积约8914㎡序号室号销售面积13棟13号133.2223棟14号1271.81352棟14号159.7452棟15号1127.2（大定，未签约）552棟16号2300.27652棟17号1214.3752棟18号2299.32852棟19号190.8（签

2、约）952棟20号136.45（签约）1052棟21号137.73（签约）112棟22号114.35（签约）1253棟62号1164.961353棟63号2337.111453棟64号1129.541553棟65号2246.691653棟66号2179.381753棟67号198.571853棟68号2180.081953棟69号2134.652053棟70号164.25一期商铺（存量）销售价格拟定一、周边在售项目一览项目总商业面积可售商业面积开盘时间招租时间销售率备注港隆一期4万m22.5万m22005年

3、1月75%好美家家居市场、世纪联华超市（包租3年，25%售价一次返还）港隆二期4万m211393m22007年3半年56%商业街（委托经营包租5年，共返售价35%，一次返还；自营返2年租金，共21%售价一次返还）仁恒运杰河滨花园5100m25100m22008年70%吴越人家、咖啡馆运杰配套商业1.5万m21.3万m22004年8月80%社区配套商业夏阳湖配套商业2.7万m22.7万m22004年10月50%社区配套商业餐饮不可上述四个项目为青浦城区目前在售的主要商业体，其中运杰和夏阳湖项目均为社区型商业，

4、成交去化缓慢，运杰剩余铺位都是内街2F和面积在300凭平左右的，夏阳湖则剩余的内街和靠青龙路商铺。（数据来源：房地网）地址：青湖路789号/华青南路物业形态：沿街双层商铺+内街三层商铺商业总面积：1.5万m2业态业种规划：住宅底商餐饮不可，其他无规划无限制商铺开盘时间：2004年8月商铺交房时间：2005年6月单元面积：内街120~220m2沿街300~600m2内街售价：1楼报价1.5万元/m22楼报价0.9万元/m2成交均价11000元/m2沿街售价：1-2F：报价1.5万成交均价14000元/m2销售

5、率：80%经营情况：内街出租率低，在40％左右，不可作餐饮运杰城市花园配套商业销售现状：内街现2F最低7000可售，1F9500元即可成交。地址：青浦新城青湖路800号/华青路物业形态：沿街双层商铺（局部3层）商业总面积：2.7万m2业态业种规划：餐饮不可，其他无规划无限制商铺开盘时间：2004年10月商铺交房时间：2005年6月售价：主力单元1.3~1.5万元/m2大面积单元0.8~1.0万元/m2成交均价11,500元/m2现状：内街对外报价1.7万，靠清湖路最后2套报价2000万。据了解，开发商报价高

6、的原因是将商业街整体包装运营，暂不考虑销售。单元面积：主力面积200~300m2大面积单元3000m2销售率：50%经营状况：已开设一家大型浴场，主要经营足浴、推拿、棋牌、餐饮、咖啡、住宿等服务；夏阳湖国际花园配套商业综上所述，青浦城区在售的社区型商铺的销售存在以下几个特点：1、沿街商铺面积在100平左右的去化速度较快；2、商铺经营业态左右销售速度，可做餐饮的商铺去化速度较快；3、带租约的商铺销售速度较快（运杰和夏阳湖）；4、包租项目受市场青睐（港隆和意邦）；4、整体来看，社区型商铺去化速度较慢，销售周期偏

7、长。优势项目建筑：6米层高可以分隔为两层是一大优势，项目共A、B两条，相互呼应。景观资源：小区绿化率较高，景观较好，尤其是靠近淀浦河的商铺部分水景优势明显。劣势地理位置：本项目位于青浦新城地区，难以吸引中心地区居民前来。小区氛围：小区入住率不高，对商业有一定的影响。交通条件：商铺的一端有主干道阻断，形成间接半封闭的状态。项目分割：由于项目的建筑形态呈现三角形不规则分割。项目ＳＷＯＴ分析机会市场竞争环境，市场空白点：本项目对于入住居民来说是最近的商业项目。项目周边商铺多位低端商铺如建材市场等，商

8、业配套很少。未来机遇：1、沿河商务别墅将带动一定得消费；2、帕缇会所的正式营业，带动人气；3、项目整体趋于成熟；威胁：相关片区同类产品的竞争：青湖路沿街商铺已经交房并开始经营，可能对本案商铺的消费者有一定的分流。项目ＳＷＯＴ分析本案商铺的销售困难较大，主要表现在商铺位置、交通、小区入住人口、建筑分割等，而其优势相对较弱，因此项目的劣势较为明显，在去年销售时就已感觉到有明显阻力。二、通过市场比较法确定可售价格由