房地产计划与运营管理体系

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1、房地产计划与运营管理体系主讲人：苏志峰专业技术经济师物理教育学士工商管理硕士天泰集团办公室主任高级经理苏志峰逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评”的计划与运营管理体系，有效促进“三线一圆”均衡发展一、天泰地产计划与运营管理发展史2003年阳光公司计划与运营管理模式为雏形2004年建立天泰集团计划与运营管理体系2006年天泰集团计划与运营管理信息系统正式启动天泰计划与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑计划的发展历程二、计划与运营管理理念1、法约尔的管理职能论计划与运营管理计划激励标准协调组织控制●计

2、划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计划和总体计划。●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。●协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。●控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行

3、监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。1、法约尔的管理职能论信息交流------“数据库”事前筹划------“导航器”动态监控------“助推器”决策依据------“仪表盘”2、计划与运营管理作用APCD分析现状找问题分析产生质量问题的原因找出主要原因制订对策和措施检查效果和发现问题总结检验纳入标准遗留问题转入下期执行、实施计划3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA目标统一性原则稳定性与适应性相结合原则统一指挥原则分工协作原则适当管理宽度原则集权与分权相结合原则权力、

4、职责对称性原则精干高效原则均衡性原则整体性原则计划运营管理指导原则4、计划与运营管理指导原则优秀的沟通能力较高的情商系数良好的人际交往能力高效的时间管控能力高效的激励能力非凡的协调能力计划与运营管理者必备素质运用管理知识和技术能力5、计划与运营管理者必备素质第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回时间和成本，这是因为早控制早主动；第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能；第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如

5、可行，则可有效地压缩时间和费用。6、计划调整重点每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报告，相同的管理方法，相同的授权过程。必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术要求的影响。一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行变更。在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本的外溢。7、计划变更控制时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。该方法基于以下假设：每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时间得

6、到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急时间时，必须有足够的资源作保证。在活动的正常点和应急点之间，时间和成本的关系是线性的。8、时间-成本平衡法最低成本最佳工期直接成本利润损失项目总成本间接成本工期成本0A9、工期-成本抉择模型计划赶不上变化，因而不做计划做计划浪费时间只做进度计划，忽视质量、成本和资源计划做了计划便束之高阁计划扭曲成了记录强调计划的严肃性，因而刻板地照计划执行10、计划与运营管理误区房地产计划与运营管理流程图.doc三、房地产计划与运营管理1、管理流程

7、原则:可考核、可量化、不虚报、不肢解评价：自评考评上评方法：工作分解结构-WBS（WorkBreakdownStructure）依据：①重要里程碑计划（内容附后）②年度KPI指标分解③董事会/执委会安排的重要工作要求：①＋②≥月度计划60%权重，月度计划不超过20项2、报送要求每月末前一天报送次月计划每月最后一天上传计划管理信息系统月度工作总结以上时间遇节假日提前3、报送时限4、报送模版序号计划内容权重自评考评上评1里程碑计划/KPI指标分解计划不低于60…2其它重点工作不高于40…注：（1）其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责范围内重要工作

8、、协调工作等。（2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行网络报送。举例：营销中心报送模版序号计划内容权