房地产行业报告：北京cbd核心区的崛起

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1、北京CBD核心区的崛起北京CBD核心区的崛起随着“社交网络”效应的增强，超大体量办公楼集群将重塑城市天际线在北京开展的一系列高规格土地拍卖会中，CBD核心区的土地吸引着行业中重量级参与者的强烈兴趣。2010年到2012年间，拍卖成交的17块土地中，多数由国内金融巨头收入囊中，如中金公司(CICC)、中信集团(CITIC)、中国中期(CIFCO)、中国投资有限责任公司(CIC)和中国人寿等。作为该区域的早期市场推动者，这些参与者们首先承诺将地块留为未来总部自用空间。此举将鼓励其他租赁客户纷纷在该区域寻求面积。亚洲的大型企业集团，

2、例如三星和正大集团，对此区域的兴趣也相对较高，他们将成为在该区域建立总部的最大外资企业。知名的开发商也将落户于此，如香港置地集团和远洋集团。整个CBD核心区基于可建筑面积土地平均售价为人民币20,536元/平方米。自此，核心地段的土地供给呈现稀缺状况，这也证明了CBD核心区作为核心区域中最后土地供应的重要性。为确保打造高质量项目并促进北京作为国际商业中心的地位，政府规定中标企业必须将部分项目作为总部使用，并禁止在20年内进行交易。因此，CBD核心区的近三分之一空间被确认为公司总部自用。截至目前，区域内自用空间的80%都来自中资

3、企业，并助力该区域形成了中国金融行业顶级企业的重要总部集群。剩余43％的建成区域将在市场上进行租赁，并吸引国内外的金融和专业服务公司。在现有规划中，该区域其余的27％将用于非办公用途，包括零售空间和酒店。区域内仍有两个小地块仍未售出，四个已售地块的建设尚未开始。项目具体用途如下图所示。北京CBD正处于前所未有的高速建设开发阶段，备受中国和全球瞩目。毗邻北京中心城区东部主动脉三环路，最后一大型地块已初具规模。其中“中国尊”建筑高度528米，建成后将成为北京的最高建筑物和新地标建筑。CBD的新开发地块，即CBD核心区，的大规模开发

4、延续至2020年。届时，CBD区域的甲级办公楼新增供应将达到180万平方米1，现有总存量将翻倍，这将缓解企业租户在北京核心区域的办公选址的问题。CBD核心区新增供应的设计特征和建筑指标将持续推升北京办公楼市场的建筑标准。比如双线电路的实现、更先进的新风系统以及空气过滤系统。新型智能科技有望增强建筑物的功能性，例如计划引入使用面部识别与人工智能结合的安保门禁系统。空中花园的设计将最终使用者的健康与福祉放在了首位，而更多的酒店和商业空间也将极大的丰富区域内的配套设施。除了这些功能，许多建筑物还将提供符合国际化标准的净层高等硬件指标

5、。CBD现有的区域在20世纪90年代曾经是工业区，经历20年的时间发展至今。而正在开发建设的CBD核心区，预计仅需花费一半的时间（2018-2025）就将完成18栋摩天大楼的建设，重新定义北京的城市天际线。庞大的地下车辆行驶环廊计划和未来新建的CBD地铁专线将有效的促进区域的连通性，为新增的20万上班族日常通勤提供贯通便捷的交通工具。待各项规划成功实施后，CBD核心区将有能力促使海量的专业人才和决策者们能够在同一区域办公，提升“社交网络”效应，这也将是北京成为真正的全球化城市的关键因素。政府引导的项目大规模展开1.所有楼层面积

6、测量任务均需接受最终确认及政府的竣工审批。20%50%100%20122017租赁自用资料来源：仲量联行研究部注释：*分类显示仅展示了空间比例，不代表空间的不同用途位置。资料来源：仲量联行研究部3图2：CBD核心区规划用途分类*自用可租赁非办公用途图1：CBD核心区自用比率规划改变与原有规划相比，自用面积的比率已随着时间变化而缩小。至今，自用面积的规划已下调15个百分点，而且未来可能会继续缩小，这意味着将有更多的空间释放到商业地产的租赁市场。北CBD其他细分市场CBD其他细分市场对于城市中心发展而言，CBD核心区为北京办公楼市

7、场新的篇章提供了独特的发展机遇。CBD核心区的开发总量，将使CBD办公空间存量占北京地区甲级办公楼总空间的比重从目前的25%跃居到2025年的40%。这与世界上大多数全球化城市截然不同——大多数全球化城市的大规模建设往往处于城市外围。图3：甲级办公楼面积：2017年顶尖企业的聚集地图4：甲级办公楼面积：2025年预测值资料来源：仲量联行研究部4CBD核心区的形成将保障金融和专业服务业的决策者能够实现定期、面对面的交流，这将巩固CBD区域精英决策中心的地位。由于区域内项目位置集中，各行各业的人士无需在市内奔波即可会面，这将促进理

8、念和信息在行业间高效沟通、自由流动。强大的专业社交网络有望由此建立，规模将与国际各大金融中心比肩。例如，在纽约、伦敦和香港，高端金融领域的关键决策者彼此之间的步行距离均在30分钟内2。尽管我们的工作世界可能越来越电子化、信息化，但众多决策仍以面对面的方式进行，尤其是在北京。在