新都国际商城营销策划报告

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1、马鞍山新都国际商城营销策划执行报告序言马鞍山，一个安徽的二线城市，国内的三线城市，能吸引上海地产集团、苏州农工商房产、上海大华集团、安徽中联集团、杭钢置业等外地投资商或开发商，且是大盘林立：75万平米的国际华城、近80万平米的东方明珠、近100万平米的新都国际商城、14万平米的大华国际广场……这些实事有一个很浅显的原因：马鞍山是南京经济圈、马鞍山是长江中下游经济圈。如果谈策划，投资商是侦察兵、是一个项目的第一策划者对这个城市我们有了一个基本认识：马鞍山经济发展有潜力、马鞍山的经济有活力报告概要1、解读项目2、SWOT分析3、策划概念导入4、营销策略5、VI表现

2、6、前期推广一、解读项目产品形态一、解读项目目前马鞍山与本案相关联物业布局二、整体项目SWOT分析项目优势（strength）区位：江东大道开发热土区域、宁马接壤的桥头堡；与城市发展战略（东扩南进）一致；交通：多路公交、南京轨道交通第一站；环境：远观山，近有水；微环境临花果山，近城市公园；配套：葛羊路接壤市中心，周边医院、学校均有；规模：近100万平米，规模效应明显；产品：综合类(办公、酒店、商业（市场、商业街）、住宅、别墅等），与周边项目错位；开发理念：做商业以搞活市场为先导，设计住宅充分人性化；二、整体项目SWOT分析项目劣势（weakness）区位：暂时

3、还是荒凉的郊区；尤其是其东北面为葛羊山，山下有火葬场，西北面为马钢的工厂区，市民认识上的不适合人居的工业区；交通：目前公交有限、南京轨道交通尚未建设；配套：葛羊路改造尚需时日，只有我们的商业成形才改变区域商业氛围，目前与学校、医院等距离较远，无文化设施配套。项目前期郊区概念难以消逝。规模：双刃剑，近100万平米，易受宏观政策影响，施工周期长的扰民问题存在；投入大、资金面紧张；三线城市的房地产市场需求有限，项目去化难度大。产品：双刃剑，协调难度大，统一形象难度大；二、整体项目SWOT分析市场机会（opportunity）发展：城市发展东扩南进，对项目支持会很大；

4、南京轨道进马，将给项目带来更大的发展机遇；市场：江东大道沿线的开发，提高区域成熟度；配套：本项目规划，其他项目规划都将彻底改变区域配套面貌。规模：近100万平米，前期受宏观调控的影响，后期有增长空间；产品的竞争存在规模上的优势，尤其是商业部分。产品：本项目的总定位是商业，与周边项目错位，是区域发展的补缺者，赢面大于其他项目；马鞍山市其它区域虽然有很多专业市场，但规模、品质、档次、管理等均不是很好，项目部分商业定位专业市场赢面较大；马鞍山休闲类商业、大商场已有一定规模，本项目二期商业定位至关重要。二、整体项目SWOT分析市场威胁（threaten）发展：马鞍山是

5、安徽的二线城市，又受马钢经济制约，城市总需求有限；需要去创造市场，存在城市区域风险影响。市场：江东大道沿线的开发、葛羊路的改造，各类产品竞争激烈；（办公、酒店与国际华城和东方明珠存在竞争；后期商业与葛羊路改造、国际华城、东方明珠存在竞争；住宅与国际华城、东方明珠、西湖花园等存在竞争）。早期的市场调研认为住宅竞争不激烈，而今也遭遇强大的竞争态势。二、整体项目SWOT分析项目分析综述本项目以规模优势、区域优势将改变马鞍山经济格局；准确的产品定位是这个综合类项目成功的关键。在若干个大型高档住宅项目竞争下，一期大市场商业定位赢面较大；高品味别墅产品的定位也将是阶段时期

6、的错位产品，竞争不是很激烈；普通公寓将遭遇强有力的竞争，产品细节设计尤为重要；二期商业、办公、酒店的准确定位将决定整个项目的成败；大卖场、学校、高档餐饮、品牌休闲业等旗舰性业态引入，对本项目的成功有决定意义。三、策划概念导入从策划的三W理论开始：是什么？（Who)为什么？(Why)怎么做？(What)三、策划概念导入是什么？100万平米建筑，不是单纯的房地产开发，它是造城！我们开发商所承担的是城市运营的社会责任。我们有理由提出三大思考：如何看待马鞍山的城市发展战略？如何看待江东大道板块对马鞍山战略发展所承载的重任？如何看待本项目在江东大道板块中的地位与机会？三

7、、策划概念导入背景资料1：马鞍山的商业格局三、策划概念导入背景资料2：马鞍山的宾馆格局三、策划概念导入背景资料3：马鞍山的住宅格局（新开发）本案1314215体学1617181920江东大道汇聚了马鞍山市80％的商品房开发量。三、策划概念导入背景资料整合：马鞍山的总体格局1314215体学161718商业宾馆宾馆商业五金建材家私家私1920三、策划概念导入是什么？1314215体学161718商业宾馆宾馆商业19201、江东大道将成为马鞍山新的高尚居住带；2、江东大道—葛羊路一带将成为新的城市副中心；未来的政治、文化、商务中心未来的城市副中心城市商业中心三、策

8、划概念导入是什么？商业、宾馆、居住、办