无锡市高力项目营销策略(调整

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1、谨呈：江苏高力集团有限公司高力汽配连锁中国无锡高力项目-策略总纲前言：由于项目在定位、规划等方面已形成了较为明确的方案、主体工程已经完工，且前期也已经进行了项目形象传播。因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。根据本项目现状及无锡市场的特性，没有“一剑封喉”的绝招，必须多点营销、全面出击，“积小胜为大胜”，全面达成项目营销目标。1、实现项目整体实收均价达到4000元/平米以上。2、项目开业前整体销售率突破90%。3、通过本项目在无锡的成功运作，进一步扩大高力汽配连锁的品牌影响力。项目目标设定报告目录第一部分项目营销背景

2、分析第二部分项目营销战略分析第三部分项目营销策略执行第一部分项目营销背景分析一、项目分析二、商业地产市场环境分析三、无锡汽配市场分析四、项目目标客户分析Q1：我们是谁？--项目分析区域现状分析1.区域优势VS认可度规划新城道路通畅认可度不高“乡下”概念一个潜力板块却不被认可2.产业现状VS产业发展长远来看惠山片区具备汽车产业的集群发展基础惠山片区产业规划初定，但入驻企业不多生命产业汽车产业为两大支柱产业成功的汽配专业市场所具备的基本要素无锡高力具备的条件吻合性判断1、交通通达性；新城交通规划，通达性好2、历史积淀；新市场无历史沉淀3、规划、仓储、物流条件项

3、目整体规划超前，仓储物流条件基本具备4、先进成熟的市场运营理念在汽配市场领域十年的成功运营经验从成功汽配市场分析可以看出，无锡高力在硬件条件上具备成为一个成功专业市场的所有要素，而软性条件存在着改善的空间。规避项目的区位劣势,突出项目的前景优势突出什么?——一个成功的专业市场的标准是什么？需要具备哪些要素才能成功？Q1：我们是谁？--项目分析第一部分项目营销背景分析一、项目分析二、商业地产市场环境分析三、无锡汽配市场分析四、项目目标客户分析近年来，无锡加强特大城市建设，同时立足“大市场、大流通、大开放”，优化商贸设施布局。建成了一批区域性大型市场群体和特色商业

4、街区。同时结合城市规划，主城区向外围迁移，沿交通干道布块、融入现代物流中心建设、形成了一批专业市场。但是由于国家目前对商业房产尚无过多的开发限制，经过这几年的开发，无锡商业地产市场已严重供求失衡，部分商业物业举步维艰！让我们来看一组无锡商业开发的数据：2004年--无锡市的商业用房核准面积约为12万㎡，成交备案的约1.4万㎡；2005年--商业用房核准面积一下子增加至85万㎡，当年可售总面积达到178.64万㎡，到2005年底剩余可售面积127.59万㎡，其中商业用房空置面积达到27.04万㎡；2006年--无锡市的商业楼盘核准面积约105万㎡，成交备案约为65万

5、㎡，至年底剩余可售面积170.23万㎡，其中商业用房空置面积达39.02万㎡。Q2：我们面临怎样的市场？--商业地产市场环境分析结论：这些大型销售类商业物业极大的吸纳了无锡市的客户资源，但是经营的不善已经对市场投资热情造成严重打击。在目前的市场环境下，要使本项目突出重围，必须充分树立项目龙头形象，找到项目独特的销售差异点。另外无锡近年在专业市场的开发建设上情况同样不容乐观：1、开发跨度行业多、规模体量大东方国际轻纺城（超100万㎡）、新世界国际纺织服装城（130万㎡）、五洲国际装饰城（70万㎡）、金泰国际广场（40万㎡）、长江国际电动车城（26万㎡）、广益汽配城（

6、28万㎡）、赛维拉商业广场（25万㎡）等。2、开业后市场经营不同程度陷入困境像东方国际轻纺城（一期）、新世界国际纺织服装城开业后市场商户入住率极低，人流稀少。赛维拉商业广场因定位经营上的问题，已经将先前的业态由家居建材改为电动车博览中心等。Q2：我们面临怎样的市场？--商业地产市场环境分析根据我们的调研分析，本项目下半年入市可能遭遇的新进竞争对手有：明发商业广场（50万㎡）、五洲国际装饰城二期（约15万㎡）、南禅寺紫金广场、宝龙城市广场（20万㎡）等继续在售商业项目有：东方国际皮革城（30万㎡）、金泰国际广场、广益汽配城、锡北汽配城、长江国际电动车城等。除这些

7、大型商业项目外，市场同期推出的社区商业、酒店式公寓、写字楼物业面积同样不容小视。总体而言，市场供应量大、竞争激烈。Q2：我们面临怎样的市场？--商业地产市场环境分析五洲国际装饰城新世界国际纺织服装城赛维拉商业广场东方国际轻纺城金泰国际广场广益汽配城长江国际电动车城无锡典型专业市场分布无锡高力汽配Q2：我们面临怎样的市场？--商业地产市场环境分析名称规模业态目前均价（表价）特点销售模式新世界国际130万㎡纺织、服装类暂停销售单位面积小，单价高，总价低二年返租16%五洲国际装饰城70万㎡装饰建材类约8000已开业市场5年返租40%我们主要选择两个规模较大，且销售较为成

8、功的市场作