房地产置业顾问讲座之房地产置业顾问技巧培训

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1、房地产置业顾问讲座之房地产置业顾问技巧培训安得广厦千万间，天下百姓俱欢颜黄道吉日！！！！！阳历：公元2012年6月26日农历:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年　生肖属猴　庚午月　丙子日宜:祭祀沐浴破屋壞垣習藝頂盟忌:入宅　嫁娶　移徙北京青年报“特别报道”；北京晚报“楼宇周刊”；京华时报“北京-热线”“北京-时事”和“国际-视点”版面，住宅开发一直是北京房地产市场的热点，从北京的房地产广告中也可以看出来。在三大都市类报纸上，住宅类广告占了房地产广告一半以上的比重，公寓和商业楼广告其次，但广告量已非常少

2、<关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定>京政办发〔2002〕33号（2002年6月28日）（五）下列情况经市政府批准，可以采用协议方式办理土地使用权出让手续。1.绿化隔离带项目2.小城镇建设项目3.危旧房改造项目以及其它重大建设项目中的经营性项目用地，4.因和其它非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的项目用地。5.属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的。6.市政府批准的其它经营性项目用地。<央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知>121号文（2003年

3、6月28日）一、加强房地产开发信贷管理、引导规范贷款投向二、严格控制土地储备贷款的发放三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要五、强化个人商业用房贷款管理六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理八、切实加强房地产信贷业务的管理国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知18号文（2003年8月12日）支柱产业加强调控在京中央单位利用划拨土地开发建设管理暂行办法193号文(2003年10月1日)第八条   在京

4、中央单位利用划拨土地进行开发建设，应采取招标、拍卖或者挂牌的方式进行公开交易。因和其他非经营性项目用地确实不可分割及特殊项目用地，不能进入土地交易市场进行公开交易的，经国管局批准同意后，开发申报单位凭国管局批复到北京市相关职能部门办理开发建设手续。第十条在京中央单位利用划拨土地进行开发建设，发生土地使用权转让或土地使用权用途变化并取得受益的，均进行土地资产收益调节。关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定4号令（2004年1月17）二、下列情况在办理国有土地使用权出让时，均须通过招标拍卖、挂牌方式在

5、土地交易市场公开进行：(一)除房改带危改项目外，利用划拨土地进行经营性开发建设的；(二)改变用地使用性质，进行经营性开发建设的；(三)基建项目转为开发项目的；(四)项目主体发生变化的。关于经营性项目暂停受理审批的通知京国土房管出[2004]26号(2004年1月9)自2004年1月9日起，市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，今后按市政府发布的相关规定执行。北京市国土资源和房屋管理局北京市发展和改革委员会北京市建设委员会北京市

6、规划委员会二○○四年元月九日回顾识图房地产基本词汇（规划、房屋、土地、市场）房地产开发流程（五证）房地产创新（反向抵押贷款、土地年租制）2004年房地产广告形式分析房地产重要政策今天:北京新规划对房地产发展的影响策划流程西部生态带东部发展带新规划格局是本项目区域控制性详规面临调整四城区整体规划,平衡发展大饼变葡萄“首堵”不堵了城市功能外移四城区平衡发展详细性规划变更卫星城失效，母城没了新城独立了，功能增强了，我们不用再跑了北京不再孤单思考问题的出发点首先应先从战略层面着手，然后才是策略层面。战略层面的问题是：

7、l做不做？做与不做有那些结果？l能不能做？必须抓住哪些市场机遇？进入和占领哪个市场？将面临怎样的挑战？战术层面的问题是：l如何进入如何占领？项目决策要明确决策的基础、可决策方向及结果。所处的局面及决策基础：是否已签署了用地合同有条件予以规避土地储备制度的调控。是否已完成土地红线办理工作。立地条件如何财务状况管理水平政府关系可选择的方向：放弃本项目，将已获取的土地进行转让。做，但暂缓观望或小规模开发，等未来时机成熟后再决定是全面启动开发或土地经营。快速启动，在短期内完成开发。三种选择所造成的可预计结果：放弃不做

8、。周边房地产用地、什么样的房地产企业会购买、扣除土地增值税后本项目通过土地经营可能的盈余。暂缓观望。政府反应、市场机会、规划调整、金融政策分期开发：各期规划、开发进度、资金安排全面启动。快速启动，缓慢启动，达到的目标需求竞争项目企业定位与发展战略机遇与挑战优势与劣势第一部分房地产市场分析1房地产发展的宏观环境Pest分析（外部环境）注意紧扣主题800-13001300-80008000-130001