房地产投资分析技术

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1、第三章房地产投资分析技术一、单项选择题1．某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元A．160B240C．320D4802．上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）。A．356.23B486.57C．536.48D684.753偿债备付率是指项目在借款还期内各年用于还本息的资金与当期应还本息金额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应大于（）A12B1.2C2D0.24．潜在毛租金收入中扣除空置和收

2、租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（）A税前现金流B有效毛收入C净运营收益D名义收益5．收益性物业的运营费用是除（）外物业发生的所有费用。A抵押贷款还本付息B税金C保险D人员工资6．从（）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A有效毛收入运营费用B潜在毛租金收入运营费用C有效毛收入空置和收租损失D潜在毛租金收入空置和收租损失7．（）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A潜在毛租金收入的最大化B税前现金流的最大化C净运营收益最大化D税后现金流的最大化8．关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是

3、（）。A准备金又称大修理基金B用于物业的日常维修和更新改造C如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金9．目前我国营业税的税率为（），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（）和（）。A12%4%3%B12%5%3%C5%10%3%D5%7%3%10．现金流量图是用以放映投资项目在一定时期内（）的简化图式。A资金流入B资金流出C资金形态D资金运动状态11．有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（）7A横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点B时点“1”表示

4、第一周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和12．关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（）。A同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C从消费者的角度来看，自己的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小13．关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（）A实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B名义利

5、率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义C名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率VDE差异就越大D当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等14．某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（）A12%，1%B1%，12%C12.68%，12%D12%，12.68%15．等额序列支付的现值计算公式是（）式中A为年值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。A.C.B.D.16．下列关于设备磨损的表述，不正确的是（）A设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损B由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是

6、设备有形磨损C设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值17．关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（）。A有形磨损的局部补偿是修理B无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C有形磨损的完全补偿是现代化技术改造D无形磨损的完全补偿是更换18．设备更新的核心工作，是确定设备的（）。A价值B自然寿命C技术寿命D经济寿命19．设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去其当前市场价之后的差值。A原值B账面价值C历史价值D入账价值20．关于设备更新分析的表述，不正确的是（）A只考虑未来发生的现金流量B也要考虑以前发生的现金流量及沉没

7、成本C一般只比较设备的费用7D设备更新分析以费用年值法为主21．物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）A.45万元B.20万元C.24.5万元D.44.5万元22．物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现在有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。A初始购买成本支出的分摊加年运营费用

8、B年运行费用C初始购买成本支出的分摊D运行费用的分摊23．某物业内现有设备为旧式