营销企划全案报告　素材

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1、1柯桥Ｍ－03地块全案营销企划报告讨论稿2目录第一部分:市场分析第二部分:项目深度简析第三部分:目标客源定位第四部分:主题定位第五部分:主题概念的支撑第六部分:推广思路第七部分:案名建议及平面表现3第一部分市场分析市场从来都以动态的方式存在，每个房产开发项目都有其一定的运营周期。因此市场环境现状的认知以及对未来的预期，很大程度上决定了项目的运营思路。那么，我们面对的是个怎样的市场？旭鹰整合传播机构4第一部分市场分析——利空因素行业环境整体趋势走软。一线城市量价齐跌。土地一级市场的拍卖行情也开始走弱调控力度加大房价一路高走，已开始偏离政府轨道。由此引发更

2、多政策调控，且政府执行力度也在逐步加强持续加息、价格高企、信货紧缩等导致市场观望气氛渐浓，金融紧缩政策对市场需求的抑制力日趋明显利空不断，预期政策环境难有明显好转旭鹰整合传播机构5第一部分市场分析——利好因素经济保持持续增长。特别是类似绍兴这类民间经济雄厚的城市土地供应的偏紧仍未得到根本改变，市场供应仍有不足城市化进程的不断扩张而带来的持续的市场消费能力经济增长带来的高收入人群增多，市场的平均承付能力得到提升通货膨胀之下，房产品的保值功能成为规避通胀的有效渠道，并被越来越多的有识之士所认同楼市进入敏感时期，向左还是向右？旭鹰整合传播机构6第一部分市场分

3、析——本案竞争分析本案的最大特性——高地价带来的高成本，本案仅建安成本就将超过目前在售普通住宅楼盘的市场售价。这直接将本案拉入到市场的高端行列。基于此，毫无疑问本案面临的是高端市场的竞争。那么，柯桥高端住宅市场的现状如何？旭鹰整合传播机构7第一部分市场分析——本案竞争分析我们将柯桥当前平均售价在8000元/平米左右的住宅项目定义为高端住宅产品那么，它们是谁？它们在哪里？它们有哪些特征？旭鹰整合传播机构8第一部分市场分析——本案竞争分析碧波枫铃开发商：江南房地产开发有限公司楼盘地址：柯岩大道与胜利西路交叉口建筑面积：总建筑面积4.8万平方米容积率：0.8

4、绿化率：45%售价：7900——8400建筑形态：独栋别墅他们是谁?旭鹰整合传播机构9第一部分市场分析——本案竞争分析瓜渚景园开发商：浙江巨星房产集团楼盘地址：柯桥瓜湖湖东岸建筑面积：总建筑面积59746平方米容积率：0.5绿化率：35%建筑形式态：别墅市场售价：均价14000元建材用料：外墙:砂岩和外墙涂料,以砖面作点缀,外部成品线条配合局部木质构架和金属栏杆玻璃厨房:天然气烧烤炉(私家花园内用)供水:中央水处理系统供气:天然气消防:中央吸尘系统,家庭智能安防系统采暖:地源节能空调系统通讯:家庭多媒体信息箱系统,有线电视他们是谁?旭鹰整合传

5、播机构10第一部分市场分析——本案竞争分析广宇·康郡开发商:杭州广宇集团股份有限公司楼盘地址:柯岩风景区高尔夫大道建筑面积:占地约20万平方米容积率:0.3绿化率:61%市场售价:300--500万/套建筑形态:别墅他们是谁?旭鹰整合传播机构11第一部分市场分析——本案竞争分析世茂•名流开发商:绍兴世贸中心住宅开发有限公司楼盘地址:柯桥裕民路建筑面积:约11万M2容积率:绿化率:30%市场售价:5000-10000元建筑形态:排屋、多层、小高层、高层周边交通:中心大道、329国道等配套:柯桥初中、高级中学、华宇医院、广电中心、明珠广场、供销超市、农贸市

6、场等他们是谁?旭鹰整合传播机构12第一部分市场分析——本案竞争分析镜湖山庄开发商:浙江镜湖房地产开发有限公司楼盘地址:柯岩景区镜湖山庄VIP山地会所建筑面积:500亩总户数:166户容积率:0.315绿化率:60%以上报价:8000元以上建筑形态:独栋别墅他们是谁?旭鹰整合传播机构13第一部分市场分析——本案竞争分析华宇·天庭开发商:绍兴华裕房地产开发有限公司楼盘地址:绍兴柯桥笛扬路与裕民路交叉口建筑面积:总建筑面积19万平方米容积率:2.5绿化率:50.4%市场售价:均价9500元／平米建筑形态:绍兴首个纯高层住宅园区周边交通:金柯桥大道、笛扬路、裕

7、民路、兴越路作为柯北新城的主干道，交通四通八达。周边配套:贸中心、万国中心、时代广场、中国轻纺城国际贸易中心、富丽华大酒店、华联国际商贸城、华润万家超市建材装修:安防系统：火灾自动报警系统，红外线周界报警系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，可视对讲系统，出入口IC卡车辆识别系统，防入室隐蔽式报警系统。他们是谁?旭鹰整合传播机构14第一部分市场分析——本案竞争分析临近柯岩旅游风景区他们在哪里?瓜渚湖周边一带柯北商务中心地带旭鹰整合传播机构15第一部分市场分析——本案竞争分析通过以上的归纳，可以看到，在柯桥售价达8000元/平米以上的住宅项目大至分为以下

8、两种类型。一、占据这个城市最优质的、已近稀缺的自然景观资源，并具有深厚的人文环境。如瓜渚景园、