房产税、土地使用税和耕地占用税

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1、第十三章房产税、土地使用税和耕地占用税法第一节房产税法第二节城镇土地使用税法第三节耕地占用税法财政与公共管理学院本节属于非重点章中较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题，预计2009年题量2～3小题，分值2～3分左右。一、基本原理二、课税对象与征税范围三、纳税人四、税率五、应纳税额的计算六、减免税七、征收管理第一节房产税财政与公共管理学院一、基本原理①房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。　　房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围

2、限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。财政与公共管理学院二、征税对象与征税范围②房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税在城市、县城、建制镇

3、和工矿区征收，房产税的征税范围不包括农村。财政与公共管理学院三、纳税人②房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税

4、。财政与公共管理学院四、税率②（记住）房产税采用比例税率，税率分别为：1、从价计征：1.2%2、从租计征：12%（个人，4%）财政与公共管理学院五、应纳税额的计算③应纳税额=房产税的计税依据②*适用税率(一)从价计征房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据，房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。【解析1】新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【解析2】纳税人对原有房屋进行改建

5、、扩建的，要相应增加房屋的原值。财政与公共管理学院需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。财政与公共管理学院案例（2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣

6、除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12%＝10.8（万元）财政与公共管理学院第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。　　对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁

7、期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。财政与公共管理学院第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定　　（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　　（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应

8、设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。财政与公共管理学院第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房