房地产开发成估算讲解

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1、房地产开发成本估算讲解房地产开发成本估算一、地产开发企业的成本构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：1、土地费用2、前期费用3、建安成本4、配套费用5、管理费用6、销售费用等房地产开发成本估算从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。房地产开发成本

2、估算二、成本分解过程项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素

3、估算法、工料清单法等。房地产开发成本估算房地产开发成本估算土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。房地产开发成本估算前期规划费用前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开

4、发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过建安费用的8%。前期规划费用分解：规划设计费——取建安成本费用的5%；三通一平——取建安成本费用的1%；勘测费——取建安成本费用的0.6%；相关建设手续费——取建安成本费用的0.7%；可研及顾问费——取建安成本费用的0.2%。房地产开发成本估算市政配套费用市政配套费用包含大配套费和小配套费两部分。大配套费主要指自来水，污水，电力，电信等的建设费用。小配套费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所

5、等）和一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大。市政配套费用分解：大配套费——各市政配套费用165元/平米+配套空白区加收25元/平米+中水配套费加收25元/平米=215元/平米；小配套费——非营业性公建配套费70元/平米+电力110元/平米+自来水25元/平米+燃气费28元/平米+供热25元/平米=258元/平米。房地产开发成本估算建筑安装工程费用建筑安装工程中房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本

6、构成中所占比例相对较大。不同建筑形式的建筑安装工程费用：多层——1300元/平米；小高层——1800元/平米；高层——2100元/平米；（以上全部分毛坯）物业管理用房——2000元/平米；地下停车库——2500元/平米。（以上全部为简装）房地产开发成本估算建筑工程专业费用指房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑工程专业费用分解：招投标代理费——取建安成本费用的0.15%；质监费——取建安成本费用的0.03%；工程监理费——取建安成本费用的0.8%竣工图费

7、——取设计费用的2%；标底绘制费——取建安成本费用的0.1%。房地产开发成本估算绿化及道路费用指开发项目内绿化及道路施工费用及此项设施与市政设施干线、干道的接口费用。建筑工程专业费用——300元/平米。房地产开发成本估算管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。管理费用——以上各项总和的2%。房地产开发成本估算不可预见费用根据项目的复杂程度和签署各

8、项费用估算的准确程度，以上述各项费用的5%进行计算。房地产开发成本估算财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。开发成本以上各项的总和，即为项目开发成本合计。房地产开发成本估算销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费