房地产行业纳税辅导(I)

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1、房地产行业纳税辅导相关税收政策培训雨花区局高猛房地产开发企业纳税辅导第一部分：房地产开发企业纳税辅导房地产行业涉及到地税的主要税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等。第一节营业税一、纳税义务发生时间的确定房地产行业纳税义务发生时间为收讫购房款或取得索取购房款凭证的当天。　　1、采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。　　3、按揭售房业务征收营业税时先付的款项房地产企业作预收处理，银行贷款到企业帐后同样作预收处理，款到后开出发票。

2、二、销售不动产营业额的确定（计税依据）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方索取的全部价款和价外费用。　　1、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额按下列顺序核定：　　(1)按纳税人当月销售同类不动产的平均价格核定。　　(2)按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格核定。　　(3)按下列公式核定计税价格：　　　计税价格=[营业成本×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）其中房地产行业的成本利润率为10%。　　2、纳税人将不动产作价作为股利分配给股东，则不动产的所有权发生转移，其分配的不动产应按“销售不动产”征收营业税。　　3、合作建房营业额的确定,一方出地，一方出资合作建房后，分得

3、房屋双方应分别视同销售房屋和转让无形资产按组成计税价格核定营业收入，计算征税。　　4、转让在建项目，按下列办法征收营业税。　　(1)转让已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目征收营业税。　　(2)转让已经进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。三、易错易漏环节：1、对房地产开发企业收取的煤气安装费、有线电视费等费用，如果企业使用有关部门的合法票据直接开据给业户的，则不属于代收代垫款项，不征收营业税。2、房地产开发企业在旧房改造过程中，向回迁户收取的扩大面积款，应作为价外费用记入销售不动产收入，计征营业税，不得用

4、来抵顶拆迁损失。第二节房产税一、基本规定1、企业账面房产原值及无偿使用的其他单位房屋按房产余值计算，税率1.2%　　2、企业出租的营业用房及出租的商品房按租金计算，税率12%　　3、企业销售商品房时，售楼处的房屋按自用，税率1.2%　　4、国税发（2003）89号文件规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”第三节土地使用税一、基本规定　　1、对房地产开发公司自身办公、仓库、车库等用地按照商业用地征土地使用税。　　2、开发项目用地，应从取得土地使用证的次月起缴纳土地使用税。未取得土地使用证的，以从城建部门取得的开工

5、许可证的次月起计算缴纳土地使用税，直至产权转移之次月起停止缴纳土地使用税。《长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇土地使用税分级与适用税额标准规定的通知》（长政办发〔2008〕12号）的规定:　　五、纳税地点:（一）纳税人应当向土地所在地的地方税务机关缴纳土地使用税。（二）纳税人多处拥有土地的，市区内土地应向独立核算单位的税务登记地的主管地方税务机关申报纳税，长、望、浏、宁四县（市）的土地分别向土地所在地的地方税务机关申报纳税。湖南省财政厅湖南省地税局关于调整个人房屋租赁税收综合征收率的通知湘财税【2009】73号各市州财政局、地税局：　　为进一步促进房地产业健康持续发展，扩大就业，维护社会

6、安定，经报省人民政府批准，现将我省个人房屋租赁税收综合征收率作统一调整：　　一、对个人出租住房，不分地区与用途，月租金收入1000元以下(含1000元)，按4%的综合征收率;月租金收入1000元以上，按6%的综合征收率征收。　　二、对个人非住房出租税收的综合征收率由现在的12%-19.675%调整为6%与12%两档，即月租金收入1000元以下者(含1000元)，综合征收率为6%(只征6%的房产税);月租金收入1000元以上者，综合征收率为12%(房产税6%、营业税5%、个人所得税1%)。　　上述规定从2009年10月1日起执行，并从即日起，停止执行《湖南省地方税务局关于进一步明确房地产市

7、场若干税收政策的通知》(湘地税函[2008]135号)第四条内容的规定。第四节土地增值税一、基本规定　　1、土地增值税是对房地产企业将一次开发的全部开发产品全部销售后按其增值额计算征收的一种税。当房地产企业每次的开发产品未全部售出前应采取预收方式计算土地增值税。2、《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定：主要是开发成本二级科目的设置：（1）土地征用及拆迁补偿款；（2）前期工程费；（3）基