【精品】南宁房地产投资机会分析报告

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1、南宁五象新区投资机会分析报告一、区域与城市简介（一）广西区域位置与概况广西壮族自治区地处中国华南，南临北部湾，面向东南亚，西南与越南毗邻，东邻粤、港、澳，北连华中，背靠大西南。广西是中国与东盟之间唯一既有陆地接壤又有海上通道的省区，是华南通向西南的枢纽，是全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。（二）南宁区位与发展概况南宁，广西自治区首府，位于广西中部，处于中国西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，是西部重要的省会城市，也是我国对外开放、走向东盟、走向世界的重要门户和前沿，同时是国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿

2、海城市待遇和税收等多项优惠待遇,是新崛起的面向东盟的区域性国际城市。南宁有“六张城市名片”分别是：“全国文明城市”、“联合国人居奖”、“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”。（三）南宁行政概况南宁辖六县六城区，市内六城区分别为：西乡塘区、兴宁区、青秀区、江南区、良庆区、邕宁区，全市总面积22112平方公里，其中市区面积6479平方公里，建成区面积179平方公里。（四）南宁市人口及民族概况南宁市是一个以壮族为主体、多民族聚居的首府城市。全市2010年常住人口为666.16万人。其中，全市常住人口中，汉族

3、人口为312.50万人，占46.91%；各少数民族人口为353.66万人，占53.09%。（五）南宁城市经济发展方向规划1国际综合交通枢纽中心2物流基地3商贸基地4加工制造基地（六）南宁经济发展概况2011年全市生产总值（GDP）首破2000亿，全部工业总产值首破2000亿，全社会固定资产投资首破2000亿，社会消费品零售总额首破1000亿，财政收入突破360亿元，物价上涨势头得到遏制，实现了首府经济又好又快发展。（七）五象新区概况五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、

4、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。五象新区核心区——规划面积24平方公里，分为商业区、商务区、行政区、文娱区、居住区和体育区等六个功能组团。该规划主要是指导五象新区近期的城市建设，力争用5年左右的时间，使之成为一个具有时代气息和民族风格的环境优美、舒适宜人的城市新区，规划人口24万人。规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。为了更好的融入泛北部湾经济区，五象新区建成后，将成为新南宁市的中心，实现南宁“以邕江为轴线

5、、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。2011年以后,将再造一个新南宁。五象新区南部规划为产业园区。包括三个基地：l物流基地——综合物流园，以大交通促进西南、华南地区和东盟国家的大物流;随玉洞火车站落户的还有300万吨综合性货场。l商贸基地——面向东盟等周边国家和地区，规划建设汽车、建材、服装、机电、农副产品等一批有较强辐射功能的大型产业批发市场。l加工制造基地——充当南宁市科技资源整合优化的新高地，着重发展以高新技术产业为主导的先进制造业，建成区域性加工制造基地，进而成为面向东盟的区域性研发平台。二、区域房地产市场分析（一）政策分析2012年

6、3月份之后，各地政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。5月份后，在经济增速明显回落连续下降的背景下，国务院更是进一步要求把“稳增长放在更加重要的位置”，随即央行下调存贷款基准利率。（二）房地产市场分析2011年，南宁商品住宅市场在紧缩型的政策背景及一、二线城市市场动荡影响下表现低迷。1-12月供应总面积为416.43万㎡，同比下跌13.95%，成交总面积为348.20万㎡，同比下跌13.57%。南宁限购令在2011年3月1日实行之后，市场反应激烈，成交量于3月份开始出现明显萎缩。2

7、011年1-12月南宁市商品房成交均价6586元/㎡，较2010年平均水平上涨4.23个百分点。总体来看，2011年商品房价格在6500-7000元/㎡上下波动。尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势，市场需求仍然较大，但投资需求明显受到抑制。进入2012年后，南宁房地产市场走势沿袭了2011年的基本格局。一、二季度房地产成交同比出现了较大幅度的下跌，市场供应量继续远远高于成交量，市场明显存在高库存，滞销压力较大，市场观望情绪浓厚。据统计，一季度商品房成交面积46.29万㎡，二季度商品房成交面积104.07万㎡。第三季度我国房地产投资绝对量呈现逐月上涨态势

8、，同比增幅来看，7-9月表现为增幅逐月