丹景廷个案市调报告(10.2.9)

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1、丹景廷个案市调报告报告人：过丽娜博思堂地产综合服务股份有限公司2010年2月3日1项目概况分析>>>>>>2项目SWOT分析>>>>>>3项目产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4项目价格分析5项目客户分析7项目营销分析6项目定位分析>>>>>>>>>>>>项目概况分析项目地块情况项目周边配套项目市场环境编号苏地2007-B-23号位置苏州高新区浒墅关镇永安路南、永莲路西开发商苏州新景天用途居住占地面积66190.3平方米总建筑面积105431平方米地上建筑面积85822.51平方米容积率1.3建筑密度22%绿地率51

2、.36%规划户数789成交日期2007.7.26成交总价2亿楼面单价2324元/平方米项目地块数据－楼面单价较高，不具备成本优势＋绿地率很高，人居环境舒适可作为一个客户利益转换点住宅小区轻轨站城铁新城（规划）住宅小区商业城横塘科技工业园厂房浒关工业园厂房规划中学地块环境分析地块以东，隔街而立的是同样有苏高新背景的浒新开发的金榈湾，小区总建约16万方，定位是高品质地中海风情的社区。历经三年规划，小区目前已居住了超过1100户家庭，形成一个较成熟的居住组团。可以说浒新金榈湾的存在，对项目的有利之处在于很好地烘托了项目周边的居住氛围

3、，不利之处也显而易见，就是客户自然而然地就会把两个项目作对比。地块以南，是动迁安居房新浒花园，小区群租较多，人员流动性较大，治安环境不是很好，对项目高档住宅社区氛围的营造有影响。地块以西，目前道路都在改造扩建，尤其是牌楼路，交通状况混乱，尘土飞扬，环境质量差是项目的硬伤。地块以北，是工业园内的整排厂房，大多是塑业、冶金企业，还有一家化工厂，存在空气污染。但据了解，化工厂在年内将拆迁，如果客户对环境有抗性，可作说明以消除客户的担忧。项目概况分析项目地块情况项目周边配套项目市场环境教育配套新浒幼儿园项目西边规划中学……敬恩实验小学

4、敬恩小学是新区软硬件条件最好的小学，知名度较高，是项目的优势教育资源项目西边规划了一所中学，这样项目的教育配套就形成了幼儿园→小学→中学一条完整的教育链文昌花园的教育配套也涵盖了从幼儿园到高中的教育资源，文昌花园的西北面有阳山实验学校（带附属幼儿园），南面有规划中的兴贤小学，西南面是江苏省重点中学吴县中学；而且本案西侧规划中学的地块内还有一些钉子户尚未搬离，中学短期内不会动工与文昌花园相比，项目的教育资源并不占明显优势对于对子女入学考量较多的客户，可以把子女就近入学，上下学方便、安全作为诉求重点，同时强调小学阶段基础教育的重要

5、性，引向项目的优势：敬恩小学新浒大酒店菜场、老镇商业等新浒商业城佳得利超市项目商业配套最大的优势是在街对面的新浒商业城，总建约6万方，涵盖餐饮、娱乐及购物等多种功能，是高新区浒墅关最大的集中商业项目商业城一期总建约4万方，已经开业，基本能满足日常生活需要，但是入住客商档次普遍较低，无法与项目高档次住宅小区的形象相配套商业城二期目前正在招商，但是招商情况并不理想，整个区域商业氛围较弱项目距离华润大卖场的距离较远，自身缺少主题型的大型卖场，生活氛围较弱最近兴贤路大润发开业，旁边的文昌花园商业、生活氛围急速提高，相较本案表现出明显优

6、势，文昌花园更是以此为主力卖点大幅上调价格，直逼本案商业配套本案自然景观河流1500亩的湿地公园（距离项目800米）虎丘风景区三角咀湿地公园两个湿地公园和虎丘离项目都较远南山金城1958能够远眺虎丘塔，是它的一个景观亮点；而且未来附近规划金阊区最大的湿地公园——梦里水乡湿地公园，紧邻浒关工业园1500亩湿地公园，自然景观较本案稍微优厚文昌花园北面也将建蚕桑公园本案前面有自然景观河流杨安河，可观景；而且项目自身绿地率很高，小区景观设计是亮点，运用现代造园手法，有水景、铺地、小型广场等，景观配套的诉求重点可放在小区自身，避开不具备

7、优势的自然景观配套景观配套道路配套本案4条轨道线：沪宁铁路线沪宁城际铁路轻轨三号线无锡机场轨道专线6条城市主干道：金枫路、长江路、苏浒路安扬路、牌楼路、青花路项目周边有7条公交线路：34、36、85、311、328、529等可直达火车站、石路、观前、南门等苏州各个区域；项目相邻青花路公交首末站，公交便利项目周边有6条城市主干道，去市区、新区、金阊新城、相城区，上312国道、沪宁高速车程都在15分钟内，交通网发达项目附近有4条轨道线：沪宁铁路线、沪宁城际铁路、轻轨三号线、无锡机场轨道专线，四条轨道线的合一站点到本案的直线距离仅1

8、000米南山金城1958周边公交线路比较少，仅有32、36路直达苏州市区，无私家车出行并不十分便利；而且目前项目南面长青路转盘车辆较多，交通十分紊乱，本案占有优势交通配套本案位于城铁新城核心的优势十分明显，是最重要的卖点之一在一期的宣传推广阶段中没有着力突出这一点的诉求考虑到