土地估价师讲义-2012

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1、总述考试题型三大类：一是案例分析：两道题。题干内容主要是估价过程中的一个片断，如项目背景情况、估价对象描述、调查资料等，考察估价程序各环节及内容、相关法规政策在估价实务中的运用。二是报告片段：摘录估价报告中一部分，就相关内容提问题。考察估价报告的构成及其内容的掌握程度，是估价理论方法等的运用。三是报告挑错：完整的一份报告（技术），设置错误点或不合理点，找出来并指出错误原因，考察土地估价知识的综合运用。学习的建议考试特点：知识运用型，模拟估价实务过程。具体包括两大类：估价理论方法与实践结合，法规政策与实践结合。考察的是估价中的解决问题的能力。从内容看：主干是估价程序，再加上不同目的估价、不同用途

2、估价、不同权利状态下的估价思路或技术要点。 学习难点：知识点的运用。学习建议：第四科涉及的知识点面广量大，学习技巧就是抓主干带细节，主干就是估价程序。只要理顺和掌握估价程序各环节的逻辑关系、各环节的内容和要求，就能灵活运用估价知识并解决具体问题。学习方法：问题归类法。二、三、四科的关系第二科：概念、理论、方法第三科：小型、简约型案例应用第四科：综合型应用讲课安排分四部分：第一部分：估价流程第二部分：估价思路第三部分：估价报告课后练习：宗地勘察练习案例分析练习清单1.历年案例分析题2.《报告案例分析》及思考题3.历年所列的评估报告（考试为挑错，但也是好的案例分析练习）4.以估价程序为主线结合各环

3、节的要求和内容提问题报告片段分析练习清单1.历年报告片段分析题2.《报告案例分析》及思考题3.历年所列的评估报告，以各部分为独立练习对象（考试为挑错，但也是好的片段分析练习）4.对估价报告各部分的内容和要求提问题练习报告及方法挑错练习1.农地：估价报告（2006年）收益法和成本逼近法2.剩余法：2007年报告片段假设开发、2009年报告片段二现状剩余法，3.收益还原法：2007年报告片段4.市场比较法：2006年报告片段，2008年报告挑错5.基准地价系数修正法：2007年报告挑错，2009年报告挑错6.成本逼近法：2007年报告挑错，2008年报告片段第一讲宗地估价流程宗地估价程序一、宗地估

4、价流程考试：重点在第三科和第四科中考核。学习重点：1.掌握土地估价的基本程序及各步骤的内容与基本要求。2.熟悉估价估价程序之间的逻辑关系.强调做什么和怎么做。三个大的阶段：业务受理估价的基本程序存档管理土地估价程序根据城镇土地估价规程：1.明确估价事项；2.拟订估价作业方案；3.收集估价所需资料、实地查勘；4.分析整理相关资料5.选定估价方法试算宗地价格；6.确定宗地估价结果；7.撰写估价报告；8.编辑整理工作底稿，估价资料归档。估价机构接受委托方对某项目用地转让价格评估。在完成现场勘察后，估价人员应开展的工作为：A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况；B.

5、选择适宜的估价方法进行初步地价测算；C.与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告；D.就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算。解析：该题的考点是估价流程各步骤的关系。勘察现场后应选择估价方法进行评估，因此应选B。学习时应明白其他三条对应的是哪个环节。二、受理估价业务重点：受理和协议1.估价业务受理的途径和程序途径：获得业务的途径；程序：前期洽谈合同签订组织实施。2.业务受理及应注意的问题：评估机构有实力能完成评估资质符合业务范围的要求项目合法与估价对象没有利害关系3.土地估价委托协议主要内容4.土地估价业务服务的主要方向委托协议的主要内容：根据土地估价的特点，委托

6、协议至少包括：（1）委托方和受托方：名称、身份、产权人关系（2）评估目的：满足什么方向的使用需求。（3）估价对象：位置、范围、用途、面积等。（4）估价期日：年、月、日；根据估价目的确定。（5）作业日期：存续时间。与估价期日的关系。（6）双方的责任和义务：保密。第三方不包括行业协会和政府行业主管部门。（7）评估费用及支付方式（8）报告的修改和使用（9）违约与争议（10）签署当事人要求：法人代表或授权委托书《估价方法与实务》：P50—52《土地估价案例与报告分析》：P8-18在经济社会，交易合同是保护交易双方合法权益的基础。根据土地估价项目委托的特点，土地估价项目委托合同的基本内容应包括（）。（2

7、006年估价实务基础）A.土地估价原则B.估价对象 C.估价目的D.初步估价结果E.估价方法的选择解析：该题点为估价合同内容。委托合同是对委托方和估价机构权利和义务的约定。AE估价原则和估价方法的选择是估价过程中的内容，不对委托方形成约束，不应列入合同中；D估价的初步结果产生于估价的试算过程，从顺序上不应列入合同中。因此，正确答案应该是BC。下列有关土地估价业务受理的正确做法是（）。（08年46题