分析风险评估报告

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1、21四川巴中江南二环路首段危房及棚户区改造项目风险评估报告书四川XXXXXXXX置业有限公司2012年12月21目录一、项目概况41.1项目简介41.2项目建设的社会意义4二、巴中市巴州区简介52.1巴州区基本情况52.2巴州城市性质与城市规模72.3巴州区现状分析8三、项目关健风险因素评估分析93.1项目合法性评估分析93.2项目可性行评估分析103.3项目可控性评估分析103.4项目投资决策阶段风险评估分析103.5项目建设前期阶段的风险评估分析113.6项目建设期阶段的风险评估分析123.7项目销售阶段的风险评估分析133.8项目其他不可抗力风险评估分析14四、风险控制的

2、几点主要措施144.1加强领导，建全制度144.2对房地产市场进行全面调查，作出科学的预测154.3以财务方式控制风险15214.4科学规划，合理定位，提高品味，促进销售164.5采取措施减少某些不必要的成本支出164.6加强管理，控制工期，尽早完成开发项目164.7提前预租或预售164.8在销售中争取尽量多的优惠措施16五、项目投资决策主要风险评估参考指标175.1销售盈亏平衡点的测算175.2项目可实行利润测算175.3有关参考指标附加说明185.4项目投资决策估算参考表18六、项目风险评估结论206.1结论2021一、项目概况1、项目简介项目名称：四川巴中江南二环路首段危

3、房及棚户区改造发起单位：四川梅西商业有限公司项目建设地址：本项目位于巴中市二环路西侧，西侧临川陕革命根据地博物馆，东侧为二环路，用地的南侧为三五变电厂，北侧为南池东路。工程概况：（1）本项目总占地面积：45088㎡；总建筑面积：397816㎡；地上总建筑面积340706㎡（其中，住宅建筑面积187418㎡，商业建筑面积153288㎡）；基底面积21377㎡；容积率按7.56%计；建筑密度按47.4%；总户数1983户；地下总建筑面积57110㎡(其中,商业建筑面积20200㎡,地下车库建筑面积36910㎡不计算容积率)，停车位2000辆。（2）还房面积124998.982㎡（其

4、中：还商业面积12451.982㎡，住房面积112547㎡）；销售住房74871㎡、销售商业140836㎡（3）自建长：300m，宽30m南坝二环路；（4）自建8000㎡大型城市休闲广场；（5）本项目主要由高层住宅、商业、地下室以及城市公共空间组成，包括14栋高层住宅和连通上部住宅的地下室部份。除一层商业还房外，要打造二至八层大型多功能房，需增大投入，每个区域需设自动防火卷帘门、新风系统、中央空调、全自动化消防设施、自动扶梯、大功能的配电照明系统、一流的高品质内外装修，项目开发建设投资：估算项目开发建设投资10.0亿元，长期占用资金6.0亿元。2、项目建设社会意义巴州区历史悠久

5、、生态优越、物产丰饶、文化荟萃、风景独好，以“川陕红色根据地”21扬名中外。巴州区地处巴中人流、物流、信息流、资金流最密集的黄金带，是巴中市传统的经济、文化和商业中心。巴州区江南二环路一段、二段、三段建设改造工程项目属区人民政府2012年度国民经济和社会发展年度规划的公用事业建设工程。项目完成后，可提升人民生活居住环境，解决堵车停车难，保障南坝二环路交通顺畅，增加就业机会，缓解城区就地就业压力，提供近3000个再就业岗位，增加巴州区财税收入，可新创税收约5000万元人民币，可优化购物环境，促进区域零售业的跨越式发展，带动巴州区房地产业健康发展，提升城市化品牌，给巴州区零售业带来

6、改革的春天，为全区城市化发展起到先锋表率作用，并促进社会的和谐发展。二、巴中市巴州区简介1、巴州区基本情况巴中市巴州区是中共中央政治局常委、国务院总理温家宝扶贫工作联系点，巴中市的政治、经济、文化、商贸中心，位于四川省东北部大巴山南麓，东连通江县、平昌县，南接仪陇县，西邻阆中市、苍溪县，北界南江县，距成都292公里，距重庆369公里，距西安477公里。全区幅员面积2562平方公里，总人口136万，农业人口110万。巴州，革命传统光荣。巴州是一块红色的热土，第二次国内革命战争时期，是“全国第二大苏区”川陕革命根据地中心，当年有12万人参加红军，4万人为中国革命的解放事业献出宝贵生

7、命，徐向前、李先念、许世友等老一辈革命家曾在这里留下过战斗的足迹。现有邓小平同志亲笔题名的川陕革命根据地博物馆，有全国规模最大的红军将帅碑林，有保护完整的恩阳红色古镇。川陕革命根据地博物馆被列为全国十二个红色精品旅游线路的重点景区之一。巴州，历史文化灿烂。巴州是一块历史悠久的热土，自东汉置县，北魏设巴州，实行县制已有1900多年历史。巴州是四川省首批命名的历史文化名城，石窟艺术举世闻名，被中外专家誉为“盛唐彩雕全国第一”21的南龛、西龛、北龛、水宁寺摩崖造像石窟群，建于隋、兴于唐，规模宏大，