郊区新区大盘开发模式研究

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1、郊区（新区）大盘开发模式研究Page2郊区（新城）大盘概念解读郊区（新城）大盘开发模式全览郊区（新城）大盘开发模式结构提纲Page3郊区（新城）大盘概念解读从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。另外，需要说明的

2、是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。区位城市郊区/新城区/开发区规模至少2000亩以上性质房地产开发项目郊区（新城）大盘外延包括但不局限于住宅大盘Page4二.郊区（新城）大盘开发模式全览开发模式典型项目单纯住宅模式碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城主题驱动模式奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展）旅游地产模式华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾传统工业地产

3、模式北京星网工业园、普洛斯物流园总部基地（商务花园）模式北京总部基地产业整合模式长春汽车新城绿地盘龙谷文化城Page5单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式三.郊区（新城）大盘开发模式解构1、模式概述：单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。2、成功因素：功能配比多元化、合理化以碧桂园凤

4、凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。发展战略与定位前后一致，协同促进大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。合理的开发周期与分区计划由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。土地政策环境宽松虽然地处城市外围，但交通相对便利Page6单纯住宅模式2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城项目区位凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立

5、交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。项目规模项目总占地面积8000余亩。项目定位以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。开发进度整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年。Page7单纯住宅模式典型案例（2）：万科东丽湖项目区位天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。项目规模项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。项目定位项目定位于超大型生态新市

6、镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城。产品组合建筑形式多样化的北欧风情产品，别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。开发进度整个项目分8期开发，1-2期于2005年开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期将在未来9年陆续开发。Page8单纯住宅模式2、典型案例（3）：金地荔湖城项目区位项目西距广州市区约38公里，北距增城市区约40公里，南距东莞约20公里，至深圳约108公里。项目规模项目总占地面积4800余亩，是金地集团全国性发展中现有规模最大的

7、项目。项目定位金地荔湖城运用“新城市主义”，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。Page9主题驱动模式1、模式概述随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增强对客户的吸引力。纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题”和“教育主题”；此为，也有的项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。所以“体育地产”、“教育

8、地产”近年来一度成为业内讨论的焦点。2、成功因素适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题准确的市场细分体现主题的硬件设施建设先行注重营造符合项目主题的社区文化宣传推广紧密围绕主题展开前期充足的人、财、物力投入单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式Page10主题驱动模式3、典型案例——体育主题重庆奥林匹克花园区位：位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，距离市中心半个小时车程。规模：项目总用地3373亩，总建筑面积达250万平方米。定位：以体育为主题