DCYX-1321-博加-东滩花园策略汇报20110524j

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1、【东滩花园】项目策略及执行方案2011年5月24日上海博加PLUS广告策略篇推广篇目录定高度、定形象、定说辞策略篇Sanctuary7APRIL2011STRATEGY市场分析一、上海主要别墅板块二、崇明板块揽海路别墅三、市场分析小结产品定位客户描述一、客户特征描述策略总结二、客户需求分析一、项目卖点解析二、产品定位市场分析板块资源类型总价区间佘山板块上海稀缺山景资源高尔夫资源1300万---5000万美兰湖板块自然生态资源高尔夫资源1200万---6000万闵行板块城市资源高尔夫资源1300万---4000万浦东板

2、块江景、区域发展国际化完整配套高尔夫资源1300万----5000万崇明板块生态资源高尔夫资源700万---1300万一、上海主要别墅板块链接：上海在售别墅调查板块建筑类别项目特色价格区间（元/平方米）保亿风景水岸意大利式；联排,独栋,双拼景观居所临近高尔夫球场27000——44000览海国际高尔夫社区西班牙式；独栋水景地产临近高尔夫球场40000金茂逸墅城市资源田园景观居所临近高尔夫球场待定二、崇明板块览海路主要别墅物业类型：别墅建筑类别：意大利式联排,独栋,双拼项目特色：景观居所宜居生态地产价格：最低：27000

3、元/平方米最高：44000元/平方米物业地址：揽海路169弄开盘时间：2010-04-02保亿风景水岸保亿风景水岸位于上海崇明县陈家镇，地块北边紧邻揽海路，南面直临中心河、东西面直临规划河。本项目分东西两块，其中住宅用地约250亩、商业用地80亩，整个地块占地面积为330亩。别墅区物业类型由位最南的临高尔夫球场4个“岛居”独栋亲水别墅与位于中部7个临水双拼亲水别墅岛域，及北面临路呈“拥抱”状自由错落式的多联别墅组成。整个别墅区总体形态的东西大区域11个岛组成，东西两区及群岛围合形成别墅区中心湖，区内引外围三河之水，纵

4、横曲折。览海国际高尔夫社区物业类型：别墅建筑类别：意大利式联排,独栋,双拼项目特色：水景地产价格：40000元/平方米物业地址：揽海路55弄开盘时间：2010-03-18览海国际高尔夫社区位于崇明县陈家镇滨江休闲居住区，靠近著名的东滩湿地，到中华鲟保护基地片刻即达。览海国际高尔夫拥有近三万平方米的托斯卡纳风格会所，雇佣了精品酒店管理团队，为览海的业主和俱乐部会员提供专属私人服务。楼盘还拥有“金熊”球王尼克劳斯父子联名设计的36洞国际锦标赛级标准球场，来自IMG的专业营运将保障览海高尔夫俱乐部跻身于国际顶尖私人俱乐部的

5、行列。社区还包含高尔夫学院和练习场、俱乐部会所及精品度假酒店群落。项目二期还规划拥有位于球场中的度假酒店别墅，密林湖泊环绕，情趣盎然。金茂逸墅物业类型：别墅建筑类别：独栋项目特色：景观居所豪华居住区价格：均价3.5-5万物业地址：揽海路599弄开盘时间：2011-06金茂逸墅紧邻东滩湿地，滨江临海，尽享独特的海岛田园风光，占地约22万平方米，总建筑面积约18万平方米，绿化率50%，建筑层高2-4层，规划有独栋别墅区、酒店式度假公寓、五星级酒店、高尔夫会所和球场。金茂逸墅东、西、南三面临河，南侧为高尔夫球场和万里长江入

6、海口的自然景观。社区内水系丰富，形态自然的河道将社区分为若干个小岛，每个岛屿即为一个组团。社区内曲径通幽的林荫道路，自然蜿蜒处豁然开朗的水面。2011年4月至今全市独栋成交TOP10主流总价：1400-1600万元，5000万元排名项目名板块套数套均面积(㎡）套均总价（万）均价1上海紫园佘山板块355235192991842达安圣芭芭花园新桥板块19196249126933卓越塔兰朵赵巷板块113571644460024陈家镇滨江生态休闲运动居住社区2号地块A区商品住宅陈家镇板块43141229391115招商海湾别

7、墅二期柘林板块4216454210196中科大学村周康板块42961407474407翡冷翠园浦江镇板块35203836737698长泰西郊别墅泗泾板块23441624471739东郊半岛花园川沙板块242718494335110合生国际花园泗泾板块226287033192市场分析小结Sanctuary7APRIL2011STRATEGY对比上海市场大环境在同时具备自然资源、高尔夫资源前提下——崇明板块拥有独特的里岛资源及休闲概念；湿地生态资源更为稀缺；国家级生态岛开发计划让开发环境更加纯粹；高尔夫资源更加雄厚。市场

8、分析小结Sanctuary7APRIL2011STRATEGY对比崇明板块楼盘在同时占有生态资源前提下——东滩花园距离湿地更近；拥有独特的球道别墅产品类型；低密度社区规划；70年产权高尔夫住宅稀缺性；华贸实力、黑鹰血统。Ⅰ、东滩花园的真正优势是什么？——价值属性Ⅱ、什么人会购买东滩花园？——居住属性产品定位Sanctuary7APRIL2011