经纪人培训手册

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1、武汉恒业盛泰不动产第一部分：基础篇一、商品住宅常用术语在买房过程中，大家会碰到各式各样的建筑业内的名词与概念。现在，我们根据国家相关的技术规范，将其中法定的专业术语摘录如下：住宅按层数划分如下：1．低层住宅为一层至三层；2．多层住宅为四层至六层；3．中高层住宅为七层至九层4．高层住宅为十层及以上。住宅（residentialbuildings）供家庭居住使用的建筑。套型（dwellingsize）按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。居住空间（

2、habitablespace）系指卧室、起居室、厅的使用空间。使用面积（usablearea）房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。标准层（typicalfloor）平面布置相同的住宅楼层。层高（storeyheight）上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，普通住宅不宜高于2．80米。室内净高（interiornetstoreyheight）楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2．40米，局部净高不应低于2．10米，且其面积不应大

3、于室内使用面积的1／3，厨房、卫生间室内净高不应低于2．20米。跃层住宅（duplexapartment）套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。自然层数（naturalstoreys）按楼板、地板结构分层的楼层数。中间层（middle－floor）底层和最高住户入口层之间的中间楼层。单元式高层住宅（talIbuildingofapartment）由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔式高层住宅（apartmentoftowerbuilding）以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

4、通廊式高层住宅（gallerytallbuildingofapartment）由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。二、房地产价格术语(一)关于商品房价格２７武汉恒业盛泰不动产房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用组成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。　　1．均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除

5、以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。　　2．基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。　　3．起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为"×××元／平方米起售"。较低的起步价容易引起

6、消费者的注意。　　4．一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。　　5．预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。(2)二手房价格1、可议:指所售房价可以商量2、净价:指甲方净得价,房产交易过程中出现的一切费用都由乙方承担.3、一次性付款:指甲方要求对方在一定的期限内一次性支付房屋全部价款.不同意对方通过贷款等方式给

7、予;4、分期付款:指在一定的时间内甲方同意乙方将房屋价款分几次付清,包括贷款或筹借等方式;三、关于面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：２７武汉恒业盛泰不动产（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面

8、积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）穿过建