某房地产企业稽查案例

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1、某房地产企业稽查案例上一篇/下一篇 2010-07-2210:52:42查看(0)/评论(0)/评分(0/0)一、案件基本情况　　（一）案件来源　　2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。　　（二）企业基本情况　　某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地

2、产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积

3、68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。该企业申报2004年度实现租赁收入10.38万元，其他收入2000元，纳税调整后所得为亏损153.41万元；税务机关调增应纳税所得额49.74万元，调整后2004年亏损额为103.67万

4、元。2005年实现其他收入14.59万元，预售收入预计利润750.71万元，经纳税调整后2005年度应纳税所得额为139.34万元，弥补2003年亏损16.91万元及2004年亏损103.67万元后，2005年实际申报应纳税企业所得额为18.76万元，已交企业所得税6.19万元。2006年实现收入15816.48万元，弥补以前年度亏损32.83万元后，2006年企业实际申报应纳税所得额1954.08万元。该企业申报2006年应纳企业所得税1954.08万元，已交企业所得税1954.08万元。二、检查方法与检查

5、过程　　近几年来，房地产开发业蓬勃发展，环节较多，相关税收政策复杂。为了查深查透房地产行业涉税问题，检查组在查前分析行业特点，详细了解房地产行业的经营运作方式，对项目的取得环节、设计施工环节、销售环节、劳务结算、资金结算方式等进行广泛的调查了解，结合该行业的经营方式和举报信的线索，分析可能存在的税收管理漏洞，拟订了检查重点，制订了检查预案。为防止打草惊蛇，检查组决定根据举报线索按照法定程序，先到购房单位进行调查取证，以固定证据。在甲公司财务人员的配合下，检查组很顺利的取得了某房地产公司的售房合同和甲公司的付房

6、款凭据，并依法对甲公司的法人代表制作了询问笔录，确认了甲公司于2006年10月从某房地产公司购得价值5444.23万元的商铺。在外围调查取得证据后，检查组于2007年9月1日起按照法定程序依法正式对某房地产公司进行检查，为了减少干扰，检查组将某房地产公司2005年、2006年的账簿及凭证以及相关会计资料一并调到市国税稽查局进行检查。该房地产公司使用的是金碟K3财务软件。检查组首先将外调的资料与该公司的账面记录核对比较，结果是该公司于2006年11月所售给甲公司的商铺款5444.23万元全额记入“主营业务收入”

7、，并申报缴纳了企业所得税。至此举报的唯一线索断了。但是，检查组并没有气馁，没有单纯的就账查账，而是采取立体检查法即：将房产网与销售明细账核对，售楼部的销售合同与销售明细账核对。在核对中发现其中有一套B座1层113号的商铺已备案，而该公司的销售明细账没有反映，询问有关人员均说才到公司上班（包括总经理），以前情况不清楚。检查人员分析：既然商品房销售合同已备案，那么款项应该全付或付了首付，既付了款，有可能挂在往来账上，于是重点查往来明细账。果然，在“其他应付款”中发现了一笔可疑资金。为了确认检查人员的推测，经局领导

8、同意，按照法定程序检查组到该笔资金的来源方乙公司进行调查，很快证实，乙公司于2006年11月于该房地产公司签定了B座1层113号的商铺424.8平方米售房合同并于次月全额付清房款135.94万元。取证至此后，该房地产公司对采取收入不申报纳税而偷税的行为供认不讳。在对该公司2005年费用账进行检查时，以下内容需要回复才能看到检查人员发现该公司在管理费用中列支50万元诉讼费（含追溯到04年15万元），后