房地产经济学201009第三章房地产市场

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1、房地产经济学房地产经营管理专业适用2010.9重庆大学建设管理与房地产学院第三章房地产市场视频：REICO2008年中国房地产市场报告（注意市场内容）房地产市场与经济危机（2008年房地产引起）上海出台14条措施促房地产市场健康发展（调控）第一节房地产市场的类别和特点1.1房地产市场的概念1.1.1市场买卖双方进行交易的专门场所（狭义）；买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制（西方经济学观点）；交易活动的总和（流通中发生的交换关系的总和）（广义）。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com1.1.2房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所

2、。房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com房地产市场是房地产经济运行的载体（市场经济条件下）房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提房地产企业运行不可缺少的外部环境完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证（基础性、关联性决定的，2008年次贷危机也是明证）房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金

3、融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com1.2房地产市场的分类1.2.1按市场交易客体分土地市场、房产市场、金融市场、中介市场……1.2.2按交易物业类型住宅市场、商业物业市场、工业物业市场……1.2.3按市场运行层次分一级市场、二级市场、三级市场建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com市场分级房地产市场土地出让（一级市场）土地转让新建房屋转让（二级市场）旧房转让（三级市场）房屋市场（仅考察房屋）新建房屋转让（一级市场、初级市场）旧房转让（二级市场、次级市场、二手房市场）

4、建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com1.2房地产市场的分类1.2.3按照交易对象和方式买卖市场租赁市场抵押市场（上述分类为城市房地产管理法对交易方式的分类）建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com1.3房地产交易市场的特点地区性市场：由房地产的不动产特性决定一级（土地出让）市场的国家垄断性垄断竞争性：一级市场土地买主有限性；二级市场尽管主体较多，但存在信息不完全和交易对象的异质性。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com供给房地产供给的滞后性和风险性：房地产商品价值大而且生产周期长。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产投

5、资和供给的风险性。用途确定性：从土地用途开始供给稀缺性：土地不可再生（只有一个地球）建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com房地产需求具有层次性：生产经营及消费存在不同的需求，同时具有投资性，从而具有投机性。价格决定的个别性、复杂性：土地价格不是简单的劳动价格。金融高度参与：补充交易资金不足。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com第二节房地产市场的运行2.1房地产市场的参与者从房地产买卖关系中，政府（一级土地市场、作为土地所有者代表出现。而不是社会管理者、宏观经济调控者）、土地和房产开发商、各种企事业单位和个人。（房地产买卖方）建设管理与房地产学院许远明cqxy

6、m@126.com金融机构、咨询机构、评估机构、房地产交易所、律师事务所，设计者、建筑承包商、材料设备供应商等。（他们可能成为买/卖方，也可能是房地产交易的第三方，还可能是房地产相关市场——广义市场的买卖主体）建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com2.2房地产市场的需求2.2.1房地产需求含义（1）房地产需求概念从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求

7、，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com需求通常来源分析：城镇化家庭结构变化新增就业人口旧房改造更新……建设管理与房地产学院许远明cqxym@126.com（2）房地产需求的特点1）房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。房地产需求既包含了对房产的需求，也