2011西安长乐路项目营销推广报告

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1、长乐路项目营销推广报告2011.12.20方案构架项目发展战略物业发展战略业态发展建议项目区域分析项目SWOT分析项目概况公寓板块市场分析定位及发展建议营销执行商业板块市场分析定位及发展建议营销执行项目解读方案构架项目发展战略物业发展战略业态发展建议项目区域分析项目SWOT分析项目概况公寓板块市场分析定位及发展建议营销执行商业板块市场分析定位及发展建议营销执行项目解读项目地块解读（四至）地块东侧：项目紧邻富译酒店，中间间隔道路宽度约为5米。富译酒店的业态如下：一层为服饰类、医药类、及通讯类；二、三层为餐饮、娱乐（雅泰来、茶锈等）；上面为酒店（目前约有1800㎡亟待出租，租金

2、在86元/月/㎡）。地块南侧：南侧紧邻长乐西路，对面为西北羊绒批发市场及丹尼尔文体批发市场。项目一层租金140元/月/㎡；二层在68元/月/㎡左右；3层租金为30元；交租方法：一年一交。地块西侧：项目地块西侧为陕西电力建设集团，其开发建设的楼盘商业为5层，体量约为2.5万㎡；目前正处在工程装修期，具体用途目前尚不明确。地块北侧：地块北侧为陕五建子校及军事管理区。项目在具体规划上（日照/军事区)是否对其带来影响应予以考虑。%富驿酒店西北金花羊绒批发城陕西电力建设集团家属楼陕五建子弟学校金花路长乐路本案康复路商圈金花路商圈酒店华润万家国美电器苏宁电器24G酒店地铁出口义务商场项

3、目深入分析：区域商业先天性素养良好，商业潜力巨大；本案处在两大商圈中间区域，其商业价值与潜力被严重低估；形成哑铃状不健康发展轨迹；地块目前尚未拆迁（地上约为5层建筑物），地块质地良好；项目所在区域隶属长乐路商圈范畴，先天性商业优势明显；项目处在康复路商圈与长乐东路商圈中间地带；商业价值点未被完全挖掘；区域交通动线良好，靠近金花路十字，与地铁1、3号线出站口一步之遥，商业发展潜力巨大；项目紧邻长乐路，客流量较大，有效保证商业的人气，为期后期运营带来利好。属性具象诠释区位城市东部，老城区，二环边，老商圈随着区域板块改造进度加快，区域居住环境日新月异，居住，商业氛围成熟。交通交通

4、极为便利，公交，地铁，去哪随心所欲。东临东二环，南接长乐路，脚踩地铁1、3号线，数十条公交线，交通四通八达。环境生活设施完善周边有学校、大型购物、银行、公园，餐饮，休闲娱乐，医疗等地铁站口超强商业项目地处地铁1、3号线交汇处，未来商业，住宿潜力无限。区位概况分析本案项目属于旧城改造区域，周边人员混杂，“脏，乱，差”，现象严重，生活水平低下，闲置人员较多，为社会治安管理带来一定不利。项目周边多以小摊商贩为主，不利于城市整体风貌建设和管理，改造建设有利于提高区域整体城市环境。环境概况区域改造有利于发展城市文明环境建设和促进闲置劳动力的就业生活配套概况项目地处成熟老城区，生活，休

5、闲娱乐，教育，医疗等配套完善，居住和商业氛围浓厚。餐饮：小肥羊，雅泰来，KFC，东东包，德克士，西开肥牛等休闲：名典咖啡，金芙蓉会所，悦豪KTV，星浪KTV，汇丰咖啡，球动力桌球等购物：民生百货，华润万家，苏宁电器，国美电器，轻工市场，西北商贸等医疗：华远大药房，同谊药房，西京医院，北方医院等其他：金花大酒店，长乐公园，金文教育，建行，中行等交通状况分析项目位于西安“金腰带”二环边上，毗邻城市主干道长乐路，坐拥黄金十字，数十条公交线路四通八达，地铁1号线也即将开通。交通情况极为优越。公交线路：231路、232路、233路、527路、237路、502路、511路、605路、4

6、08路、410路、604路、630路、709路、10路、528路710路、715路、721路、环2，游9等地铁：1号线、3号线SWOT分析SWOT分析S-优势（1）金花路双地铁覆盖（2）属于西安城市次级商业中心（3）传统居住，商圈的口碑及人口优势（4）完善成熟的生活，商业配套（5）东二环与长乐路的交通优势（6）区域内庞大的人流量（日均人流量在6万左右）SWOT分析（1）形象差、低品质区（属于区域板块价值低洼区域）（2）项目体量较小（地块自身），业态不够丰富（3）临近主干道，项目自身停车位存在一定欠缺，影响商气。（4）商业依托大型广场，本项目商业广场存在不足。W-劣势SWOT

7、分析（1）人流优势，数10个成熟社区和20多个综合市场人流汇聚（2）市场机会，区域内商业活动频繁（3）综合性商业交流中心的缺乏（4）区域业态存在空缺（走差异化线路，满足区域市场业态需求）O-机会SWOT分析（1）周边餐饮档次低，对本案形成直接冲击；（2）周边休闲娱乐环境脏乱现象严重，存在消费者接受度威胁（3）周边竞品项目业态的定位对本项目形成直接冲击（周边业态种类较为健全）（4）周边人口大多以私营业主为主（涵盖区域工厂企业职工），消费价值观不足；高品质的项目定位与区域消费观念存在一定偏差。T-威胁走中高端才能避其锋