2012年01月01日北大资源集团昆山地块定位思路

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1、201201.01〔作者：田野〕昆山地块定位思路北大资源集团目录◆开发背景…………03◆市场调查…………07◆客户调查…………14◆开发策略…………22◆产品理念…………34定义：开放、包容、发达的三线城市（本市人口与外来人口对比）城市印象昆山—上海后花园，全国百强县名列前茅。外来人口的比重超过本市人口，淘金者的乐园。开放而稳定的城市，多元的文化交织融合。像其他开放城市一样，文化的包容性强，新兴的居住理念容易被人们接受。是本案产品定位的一个先决条件。树欲静而风不止岁末年初之际，回顾2011年昆山楼市，从“金九银十”的先后沦陷，再到

2、“金秋十一月”的再度失守，多少坎坷与曲折，在超6万套库存的重压下，昆山房价终于低下了高昂的头颅；展望2012年昆山楼市，房贷利率调整，地方限购政策变动，多少机遇与挑战，上半年是最佳购房时机的声音不绝于耳；而静观当下楼市，优惠让利不断升级，房价在“羞涩”中下行，多少坚持与观望。此时，树欲静而风不止。两点市场启示：低价新盘受追捧观望仍是主流情绪库存超6万套有房无市（正常年份两年半的消化量）市场背景地理位置（巴城东部，临近置业青睐的玉山镇〕本主流市场非主流市场市郊交汇非主流市场非主流市场投资直觉：中心城市的边缘，低密度生态保留用地。我认为

3、本案的大体量赋予了更多的城市包容性，产品建筑多元化，我们希望寄托产品力竞争，在这座城市“鹤立鸡群”。在这里土地成本与开发模式现金值拿地阶段建设未开盘阶段开盘热销阶段提价阶段尾盘利润阶段时间？拿地阶段建设未开盘阶段开盘热销阶段提价阶段尾盘利润阶段8100元/平的产品售价对比42.4万/亩的土地陈本。产品利润空间非常高。只要以合理市场售价去化大部分物业，本项目就算成功。因此，本项目操盘应把最终利润放在第二位，缩短净现值归零时间，从而增加启动资金获利倍数是项目健康发展的核心。要求项目产品具有灵活清盘的可行性，入市产品合理选型以保证足够快的

4、消化速度，从而缩短净现值归零时间。不深潜市场，不知市场深浅序TOP1国基城邦参考均价高层均价9000元/平米，物业类别高层别墅开发商昆山天泓置业有限公司项目地址花桥镇国际商务城金中路89号项目特色宜居生态地产,投资地产,打折优惠楼盘销售动态国基城邦9月17已开盘，推出约336套面积60-90㎡的高层房源和165-200㎡联排别墅，联排别墅均价14000-15000元/平米，目前正在办理会员卡，可享受总价88折优惠，全额付款再享98折。1、交通：项目是花桥区域纯新盘，位于昆山花桥核心区域，近绿地大道交通便利。2、定位：产品定位面对刚需

5、客群，定价为区域内中低端，但产品规划较好。3、折扣：折扣较大办理会员卡可享受88折，全额再享受98折，吸引消费。4、渠道：积极拓营销宽渠道，启用一二手联动。2010年秋季房展热销楼盘给我们的市场启示TOP2绿地世纪家园参考均价7700元/平方米物业类别住宅、别墅、商业开发商上海绿地集团(昆山)东城置业有限公司项目地址玉山镇震川路与洞庭湖路交汇处项目特色宜居生态地产,投资地产,打折优惠楼盘销售动态绿地21新城目前在售一期8#、9#、15#、18#高层房源，面积58㎡-163㎡，现买70、88㎡的送入户花园，一次性付款97折，分期付款的

6、，在3个月内全部付清的享受98折优惠。1、品牌方面：国内一线品牌房地产企业，品牌形象影响力强。2、产品方面：汇聚高层、别墅、办公、商业、公园于一体的多元化业态，产品线完备，177万方国际生活大体量。3、价格优惠：定价低、品质高，折扣大，赠送空间大，性价比较高。1、品牌力：国内一线品牌房地产企业打造，体量大，品质好，产品线齐全，品牌具有号召力。2、价格优惠：6800元/㎡起价，购房一次性付款享受95折，贷款享受97折优惠，国庆节期间推出8套特价房，最低优惠达6802元/平米。TOP3世茂东一号参考均价8000元/平方米物业类别住宅、别

7、墅开发商昆山世茂新发展置业有限公司项目地址开发区前进东路233号项目特色品牌地产,打折优惠楼盘销售动态三期共800套房源，目前500套在售，95㎡两房，117-133㎡三房，147㎡四房，6800元/㎡起价，均价8000元/㎡。二期高层房源还剩30多套，面积为100㎡-158㎡，均价8100元/㎡。1、国内著名品牌开发商，实力雄厚，产品线符合市场需求。2、地段优势绝佳，位于花桥绿地大道入口处，交通便捷，近高铁，沪宁高速等。3、折扣方面：一次性付款享97折，贷款98折优惠，一次性付款享受总房款5%的优惠，分期付款享受总房款4%的优惠，

8、按揭客户也可享受3%的优惠。4、与启用一二手联动，直接促进销售。TOP4鑫苑国际花园参考均价均价10302元/平方米物业类别高层住宅开发商昆山鑫苑置业有限公司项目地址花桥镇花桥国际商务区绿地大道南侧项目特色品牌开发商，投资地产,打折优