《2理论基础》PPT课件

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1、第二章房地产估价的理论基础区位理论地租理论地价理论产权理论一区位理论区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。典型的区位理论——农业区位理论工业区位理论中心地理论城市地域空间利用结构理论1农业区位理论农业区位理论的创始人是德国经济学家冯•杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是

2、世界上第一部关于区位理论的古典名著。（一）杜能“孤立国”理论的前提条件（二）杜能农业区位理论的主要内容（一）杜能“孤立国”理论的前提条件1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立

3、国与外部世界隔绝。4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。（二）杜能农业区位理论的主要内容1.杜能区位理论的基本经济分析。2.杜能圈。3.杜能圈的修正模型。3.杜能圈的修正模型杜能根据假设前提，得出的农业空间地域模型过于理论化，与实际不太相符。为了使其区位图式更加符合实际条件，他在《孤立国》第一卷第二部分中将他的假设前提加以修正，指出现实存在的国家与“孤立国”有以下区别。（1）在现实存在的国家中，找不到与孤立国中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物

4、理性状都完全相同的土地。（2）在现实国家中，不可能有那种唯一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边。（3）在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都，还有许多小城市分散在全国各地。2工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德•韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（一）韦伯工业区位理论假设条件（二）以运输成本定向的工业区位分析（三）劳工成本影响工业区位趋向的分析（四）集聚与分散因素影响工业区位的分析韦伯工业区位理论假设条件为了理论演绎

5、的需要，与杜能一样，韦伯首先做了下列若干基本假设：1.研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。2.工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。3.工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。4.劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。5.运费是重量和距离的函数。6.仅就同一产品讨论其生产与销售问题。以运输成本定向的工业区位分析假定在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言，韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总

6、运费为最小的地方。他对工业用原料进行了分类：一是遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；二是限地性原料，也称地方性原料，指只分布在某些固定地点的原料。韦伯提出原料指数的概念原料指数不同时，只有在原料、燃料与市场间找到最小运费点，才能找到工业的理想区位。劳工成本影响工业区位趋向的分析韦伯从运输成本的关系论述了工业区位模式之后，对影响工业区位的第二项因素——劳工成本进行了分析。他认为劳工成本是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。所谓劳工成本，就是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。韦伯认为，当劳

7、工成本（工资）在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力（工资较低）的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。在具体选择工厂区位时，韦伯使用了单位原料或单位产品等运费点的连线即等费用线的方法加以分析。同时，还考虑了劳工成本指数（即每单位产品之平均工资成本）与所需运输的（原料和成品）总重量的比值即劳工系数的影响。集聚与分散因素影响工业区位的分析1.集聚因素。集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为

8、一般集聚因素和特殊集聚因素。它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响。（1）生产或技术集聚，又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带