基准地价评估

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1、第九章基准地价的评估了解我国地价体系构成及地价更新的目的和途径；熟悉地价的本质及其特点，基准地价测算的基本原理；掌握基准地价的概念和评估的工作程序、基准地价更新的途径。本章内容第一节    我国的地价体系第二节    基准地价测算原理第三节基准地价评估工作步骤和内容第四节　基准地价更新第一节我国的地价体系一、地价及地价特点（一）地价的概念马克思曾经对土地价格进行了本质的描述：“土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。”①土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。”②这里所讲的地租是指“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的

2、一切”，③也就是土地收益。地租资本化实质上是地租收益资本化，土地价格是土地权利和土地收益的购买价格。第一节我国的地价体系（二）土地价格的特点1.生产成本不同；2.供求变化不同；3.市场结构不同；4.价格差异不同；5.折旧现象不同。第一节我国的地价体系（三）我国地产市场中的地价形式目前的主要形式有：1.根据地产市场状况，政府对一定区域内的地产收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。2.政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨或提前收回土地使用权确定补偿额等管理措施所依据的地价标准。3.清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。4.股份制企业中土地作价入股的

3、地价标准。5.政府出让土地使用权前确定的期望成交价格。6.政府出让土地使用权的出让价格。7.单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租、抵押时形成的交易价格。8.单位和个人转让、出租、抵押、划拨土地使用权时补交的地价、政府对地产作为单位和个人财产进行管理时的土地价格。第一节我国的地价体系第一节我国的地价体系二、地价体系的概念及作用（一）地价体系的概念地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有区别的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要的价格系列。（二）地价体系的作用根据当前地产市场运行和管理的需要，我国的地价体系应发挥以下几方面的作用：1.公示作用2.参考作

4、用3.税收和政策调控作用4.对土地利用方式和利用程度的引导作用第一节我国的地价体系三、我国地价体系的构成(一)基准地价的概念和作用1.基准地价的含义基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格，反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价值运动的基准线。第一节我国的地价体系2.基准地价的主要作用(1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果；(2)为国家计征土地使用

5、税、土地增值税等税费提供依据；(3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空间布局的经济杠杆；(4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。第一节我国的地价体系(二)标定地价的概念和作用1.标定地价的含义市、县政府根据管理需要，评估的正常上地市场中，在正常的经营管理条件下和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价是宗地地价的一种，评估时一般以基准地价为依据，根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。城镇内不具备基准地价和系数修正标准时，也可以采用适宜的估价方法，根据

6、市场地价资料直接评估。第一节我国的地价体系2.标定地价的主要作用(1)确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；(2)标定地价是国家行使优先购买权的依据；(3)划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。(4)核定地产增值，征收土地增值税的标准。(5)企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。第一节我国的地价体系(三)出让底价出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国政府垄断了土地供应量，其出让

7、土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响，因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。第一节我国的地价体系（四）交易价交易价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易价一般通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。第一节我国的地价体系四、基准地价评估的途径根据城镇地产市场状况和资料条件，基准地