离婚房产分割-有房贷并增值该如何计算

《离婚房产分割-有房贷并增值该如何计算》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、在夫妻感情破裂后往往会走到离婚边缘，接下来最重要的就是财产分割和孩子的抚养问题，房产是最大的不动产，并且看得见、摸的着，不容易转移。况且大都是按揭购房，这样分割房产就成为最重要的问题本判例给我们以指引意义。1＞案情简介甲男2008年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男述贷本息合计5万元。2010年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同述贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现

2、值90万元。甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后述贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与述贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当屈于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万ylo2、法院裁判情况一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后述贷10万元，虽然系甲男每月

3、用自己的工资卡归述银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当屈于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用v中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产述贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归述的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第

4、三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿'‘的规定，第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以（结婚时诉争房产价格+共同已述利息+其他费用）=90/（41+3+1）=200%；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同述贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元，非产权登记一•方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。3、主要观点及理由《最高人民法

5、院关于适用v中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践小对第I•条涉及的婚内共同述贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同述贷的情形，离婚时如何计算共同述贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法：第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已述利息+其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费

6、用”是指交易所涉及的成本，屈于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、屮介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用小产生的费用；第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同述贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时述应考虑两种情形下的修正问题:一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿述的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者3

7、0年的尚未述贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益屈于一方婚前个人财产。我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践小审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同述贷支付的款项

8、及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定,根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，口的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。审判实践小，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同述贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了