116、房产税——房产税纳税评估参考手册

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1、116、房产税房产税纳税评估参考手册目录第一篇纳税评估简介31.1政策要点31.2征管现状31.3评估作用31.4评估成效3第二篇纳税评估方法52.1比较分析法52.2比率分析法7第三篇案例分析8房产税纳税评估案例8第一篇纳税评估简介1.1政策要点房产税以房屋为课税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代替人或者使用人缴纳。房产税由房产所在地的税务机

2、关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。1.2征管现状1、征收情况复杂，难度大。既有房产自用及出租的，又有“先租后售”、“售后包租”、“投资联营”、“融资租赁”“无租使用”、“免税单位出租房产”、“以支付修理费抵交租金”等情况的，另有房屋在未办理竣工手续前已实际使用、将已建好可以使用的房屋在“在建工程”科目中长期挂帐，未及时转入“固定资产”科目核算和房产开发企业将商品房在出售前已自用或出租的，同时还有相当一部分企业注册地与房屋所在地不一致，致使征收机关难以全面掌握企业房

3、产的实际情况。2、税源相对较小，容易忽视。房产税相对于增值税、营业税、企业所得税等税源来说比较小，容易被忽视。3、房产税的征收模式不一致。既有专业管理所统一征收，又有税源管理所各自征收，两种征收模式各有利弊，前一种征收模式专业化程度比较高，征管力量相对集中，但是对企业整体情况了解不够，可能会造成征收盲点。后一种征收模式对于企业的情况掌握的更加的全面细致，但是事务性的工作较多，精力相对分散，容易造成对小税源的忽视，可能会造成漏征漏管的情况。1.3评估作用由于上述房产税征收情况的复杂性，现有的征管手段已经落后于形势发展的

4、需要，而纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，是一种事后管理的工作，是对纳税人申报、生产经营、财务核算情况及其他信息进行收集、审核、评析、评估，寻找申报错误和分析具有普遍性、规律性的申报问题以及对纳税人纳税情况的真实性、准确性进行综合评定，及时纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时地监控，是一种即时的对纳税人、扣缴义务人进行监督，是为适应市场多样性，经济全球化、多元化而产生的新型的税收征管模式，是税源监控的有效手段。通过掌控税源，掌握税源变化趋势，为微观税源分析奠定数据基础，为宏观政策的制定提供

5、科学依据，强化了税源管理；它又通过严密征管，优化服务，为纳税人、扣缴义务人提供深层次服务，营造了依法纳税、诚信纳税的征纳环境。因此纳税评估是税源管理不可或缺的一项重要性工作。1.4评估成效某区税务局2006年开展了对于2004、2005年度房产税的评估，通过纳税评估前后的房产税征收数据来看，纳税评估工作一方面起到了对以前年度的事后监督作用，同时也规范了对以后年度房产税的征管工作，另一方面也提高了纳税人的纳税意识和纳税遵从度。2004年度某税务局共征收房产税9974.56万元（其中：按原值征6388.44万元，占64.

6、05%；按租金收入征3586.12万元，占35.95%。2005年度某税务局共征收房产税12410.64万元（其中：按原值征6443.7万元，占51.92%；按租金收入征5966.93万元，占48.08%。2006年度某税务局共征收房产税15117.51万元（其中：按原值征4853.94万元，占32.11%；按租金收入征10263.57万元，占67.89%。2007年度某税务局共征收房产税18857.23万元（其中：按原值征7509.66万元，占39.82%；按租金征11347.57万元，占60.18%。2004-2

7、007房产税征收情况表2004-2007房产税构成情况表第二篇纳税评估方法2.1比较分析法一、原理描述比较分析法，就是将两个有联系的统计模型进行比较，用一个具体的比值关系表明分析数据之间的联系的方法，是利用企业财务报表、纳税申报表各项数据指标之间的相互逻辑关系进行核算检查的分析方法。例如根据纳税人实际缴纳房产税的记录与按照固定资产折旧“房屋建筑物”原值测算的应纳房产税进行对比分析。二、评估模型数据期间均取自评估期模型A：应缴与实缴税款差异分析1、企业实际缴纳的房产税（原值）2、a、应缴房产税＝[房产原值-（1-减除幅

8、度）]*房产税适用税率b、应缴房产税（房屋自用）=（房产年末原值-房屋出租原值）×（1-减除幅度）×房产税适用税率3、房产税（原值）差异值=企业实际缴纳的房产税（原值）－应缴房产税模型B：清算数据与登记数据差异分析房产原值差异值=清算表中原值-登记信息中原值模型C：出租方与承租方登记信息差异分析1、企业实际缴纳的房产税、营业税2、根据出租方或承