北京怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究报告（247p)

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1、怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究谨呈：东方名苑置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目顾问工作阶段划分2006/1/252006/2/13工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目定位开发次序规划设计建议城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业

2、市场分析客户分析10个工作日17个日历天2005/3/315个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告客户调研报告撰写提交整体报告（终稿）客户访谈报告2005/3/24报告目录项目的本体条件分析客户目标和项目界定市场发展背景研究项目发展方向判断项目的SWOT分析项目的发展策略和定位规划建议与分期策略物业发展建议旅游用地的发展设想经济评价附：相关项目资料卡补充内容北京资源性别墅分板块市场解析项目的SWOT分析推荐案名坡地别墅设计建议相关项目的资料卡一、项目的本体条件项目位于怀柔区红螺山市级旅游度假区，距怀柔城区约15分钟车程。项目地块紧邻雁栖湖附属水库，与雁栖湖主区约2-3

3、公里，车行时间约5分钟。项目位置交通通达性项目与市区距离约65公里，可经由机场高速或直接经京顺路到达地块,车行时间在75分钟左右。06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间.本项目京顺路项目位于北京怀柔区雁栖湖畔，距城市中心车程时间约75分钟规划指标目前已取得一期住宅用地使用权，剩余用地预计在近期内获得。1住宅用地1237001.1一期住宅用地(平米)694801.2二期住宅用地(平米)542202度假休闲用地(平米)179003可建设用地(平米)1416004代征绿地（平米）465005代征道路用地（平米）13200项目占地规模项目规划指标用地性质容积率计容积率建筑面积（平米）其他主要

4、指标住宅0.337110限高９米旅游0.47160限高12米合计44270项目地块东临雁栖湖，西面红螺山，北侧与泉水头村接壤，南侧地界为进入雁栖湖路项目东面为雁栖湖的附属水库，西面为红螺山及范崎路，北侧为泉水头村，南侧的雁栖湖路是进入湖主区的唯一道路。项目与周边度假区的通达性较好。旅游用地代征绿地一类住宅用地红螺山雁栖湖南侧的雁栖湖路东面的雁栖湖南面的变电所北面的泉水头村西面的红螺山西面的范崎路地形呈缓坡，基本无附着物，湖景资源优越，且随地块位置有所差异地块南向仰视地块西向仰视地块大体呈西南高、东北低的态势，地形坡度较缓，基本无附着物。地形地势湖面景观湖对岸分布着大量的度假村，地块的湖岸景观

5、资源随位置不同而有所差异。整体而言，由北至南，北侧湖面景观资源优于南侧。北侧湖景中部湖景南侧湖景项目本体条件评价中小规模地块。以雁栖湖水景和红螺山山景为项目提供了丰富的自然景观。部分地块高差的存在为特色产品的打造提供了条件。沿湖岸线较长，有利于水景产品的打造，但部分沿湖地块对面建筑对产品设计产生影响。代征绿地规模较大，而且相对均匀地分布于项目可建设用地周边，可为项目景观和产品打造提供发挥空间。与市区的车行距离较远。交通路况较好，但旅游旺季可能出现交通不畅情况，心理认知距离也较远。规模交通条件地块资源二、客户目标和项目界定项目位于远郊生态旅游度假区内远郊：怀柔地处北京东北部,与市区还有昌平及顺

6、义相隔，属于远郊区。旅游度假区：怀柔境内的知名景点有红螺寺、雁栖湖、慕田峪长城等，人工景点有众多滑雪场、采摘园等。雁栖湖：距怀柔县城8公里，在怀柔境内南部地区的雁栖湖分布大量培训、疗养基地。市区本项目怀柔的城市规划及项目所在雁栖湖西岸的控规调整，提升了对区域生态形象认知，且加强了项目资源价值的稀缺性生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区；城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业

7、及现代制造业怀柔的生态发展规划雁栖湖西岸的控规调整优化了对生态的保护控规优化：规划在保证原有建设用地面积不变的情况下，对可能影响生态环境保护和自然景观保护的部分建设用地和规划路网进行了适当调整，其中地块东侧沿雁栖湖畔的道路及公共车站取消，项目对湖景资源利用更加充分。详规划要求：按近期建设的要求和“四节”（节地、节水、节能、节材）的原则编制修建性详细规划，并据此安排当前建设。京承高速的开通能一定程度上将缩短项目