商业运营公司建设)

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1、商业经营管理公司运营7大核心课题一、商业经营管理公司成立的目的对于购物中心（商场）开发商來说，开发商铺是前提，但只冇开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能t久发展。日前国内商铺购买者冇很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物屮心是一种通用的模式。二、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括：经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）；管理层面：办公室

2、；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期介并至业务部门。三、商业经营管理公司作用受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体其存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立,开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XXX前业商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而

3、达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质疑管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。四、商业经营管理公司H标以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项H市场形彖，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、商业经营管理公司构建模式1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建；2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；六、商业管理公司管理功能1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结

4、合项目所在地最新商业市调信息及柑关政策支持，制定合理、冇针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最人程度上保障项目的幣体市场竞争优势。2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。六、商业经营管理体系仁统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。2、统一运营：根据运作进度和供求市场影

5、响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扌II优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。3、后勤配送：成立专业后勒部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为宝，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应W场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。七、商业进经营管理公司经营模式（一）购

6、物中心具有“统一管理，分散经营”的特点购物中心的商铺是有计划的聚集，对购物中心进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别丁-其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统-管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物屮心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者Z间搭建桥梁。（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理，分散经莒”的管理模式，徃购物屮心销售合同屮都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管

7、理。另外，某些购物中心通过在租赁介约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。1、“统一招商管理”要求招商的甜牌审核管理和完善的和约管理。①所谓“品牌审核管理”是指：招商对彖需经品牌审核后才能进入。审核包挤对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。②“完髀的租约管理”。